数百万〜数千万円のお金が動くマンションの売却で失敗はできません。納得のいく金額で売却するためにはマンション売却に関する正しい知識とノウハウが必要です。

この記事ではマンション売却の流れやかかる税金など、基礎知識をご紹介します。マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

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マンション売却の流れ

マンション売却はおおよそ以下の流れに沿って進んでいきます。

1.相場調査
2.不動産会社選び・査定依頼
3.不動産会社への仲介依頼
4.マンションの売り出し
5.内覧・売却交渉
6.売買契約の締結
7.マンションの引き渡し

相場調査

マンションを売却したいと思ったら、まずは売却予定のマンションがいくらぐらいで売れそうかを自分で調べます。調べる方法としては、「レインズ・マーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」が役に立ちます。相場の調べ方は「家の売却相場が簡単にわかるサイトを紹介|調べ方のコツも解説」の記事を参考にしてみてください。

売却予定のマンションとできるだけ似た条件のマンションを比較しましょう。立地条件間取り取引時期などによって相場は大幅に変わるので、あくまで相場の目安として把握しておくのがおすすめです。そうすることで、のちに不動産会社が提示してくる査定価格が妥当かどうかを判断する材料にできます。

不動産会社選び・査定依頼

相場の調査が終わったら、今度は不動産会社に査定依頼をします。

不動産会社が行う査定には簡易査定訪問査定があります。簡易査定は過去の取引実績などのデータなどで行う簡易的な査定です。一方、訪問査定は実際に不動産会社の担当者が現地に赴き、マンションの状態などを確認したうえで査定を行います。

売却予定のマンションを実際に確認する分、訪問査定のほうが精度の高い査定になっています。

不動産会社への仲介依頼

不動産会社が提示した査定額に納得したら、媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があり、どういった方法で売却したいかによって、適した契約方法を選ぶことになります。

マンションの売り出し

不動産会社と媒介契約を締結したら、次は実際にマンションを売り出していきます。

マンションの売り出し価格は自身の売り出し希望価格、不動産会社が提示する査定額、その時々の市場の動向などを踏まえて検討することになります。売り出し価格によって、マンションが売れるかどうかが決まってくるので、売り出し価格の決定は慎重に行いましょう。

内覧・売却交渉

内覧の希望者がいたら、実際に売却予定のマンションを見てもらいます。不用品の撤去や掃除を事前に行っておくと、内覧希望者に良い印象を与えられます。

内覧希望者が物件を気に入ったら、売却価格や引き渡し日等の条件交渉を行います。その際、瑕疵などマイナス面についてもきっちりと情報を共有しておきましょう。

売買契約の締結

売買価格などの条件面で合意を得られたら、売り主と買い主で売買契約を締結します。その際、買い主から手付金が支払われます。手付金の金額は一般的にマンション売却額の5〜20%ほどです。

マンションの引き渡し

売買契約の締結後、売り主は所有権移転登記や抵当権抹消登記などを行う必要があります。諸々の手続きが終了し、引き渡し予定日にマンションを引き渡せば完了です。また、引き渡し後には不動産会社へ仲介手数料を支払います。

マンション引き渡し後の注意点

マンションの引き渡しを行ったらマンション管理組合に報告を行いましょう。管理組合への報告を怠ると、管理費や修繕費が継続して引き落とされてしまいます。また、もし滞納がある場合にはすべて売主側の負担になります。

マンション売却の際に準備が必要なもの一覧

マンションを売却する際に売主が事前に準備するものをリストにしました。準備が必要なものは主に以下のものです。

本人確認書類 マンションに関する書類関係
パスポートや運転免許証など 登記済権利証及び登記識別情報
住民票及び戸籍の附票 登記事項証明書
実印及び印鑑登録証明書 維持費に関する書類
  管理規約及び使用細則
  固定資産税納税通知書
  課税明細書
  マンションの利用規約

上記にはすぐに取得できるものと時間がかかるものがあります。提出を求められて慌てないように、事前に準備をしておきましょう。

これらのほかにも場合によっては求められる書類などが出てきます。どんな書類が必要になるかは仲介を依頼した不動産会社に聞いてみましょう。

不動産売却における必要書類は「【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり」でより詳しく解説しています。

マンション売却に必要な諸費用とは

マンションを売却する際には、さまざまな諸費用がかかってきます。主な諸費用は以下です。

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消費用
不動産譲渡所得税

仲介手数料

仲介会社を通してマンションを売却した際に、成功報酬として支払うのが仲介手数料です。仲介手数料には重要事項説明書の作成、火災保険等の保険の代行手続きなど、さまざまな手続きに対する手数料、マンション売却のための宣伝広告費が含まれています。

仲介手数料はマンションの売却価格によって上限が決められています。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却額の5%
200万円超〜400万円以下 売却額の4%
400万円超 売却額の3%

仲介手数料は区分ごとの計算になるので、200万円以下の売却の場合で最大10万円(税抜)の仲介手数料、400万円以下の場合で最大16万円(税抜)の仲介手数料となります。

400万円以上のマンションを売却する場合、(売買価格×3%+6万円)=仲介手数料の計算式で仲介手数料の金額を求められます。

手っ取り早く仲介手数料を確認したい方は、「不動産売却時の仲介手数料の仕組み|早見表と計算例で金額がスグわかる」の記事をご覧ください。

印紙税

売り主と買い主で売買契約書を作成する際、印紙税がかかります。印紙税は売却額によって異なります。以下が売却価格に応じた印紙税の一覧です。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超〜50万円以下 400円 200円
50万円超〜100万円以下 1,000円 500円
100万円超〜500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超〜1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超〜1億円以下 6万円 3万円
1億円超〜5億円以下 10万円 6万円
5億円超〜10億円以下 20万円 16万円
10億円超〜50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※軽減税率は、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成された契約書を対象として適用されます。

抵当権抹消費用

物件の購入に際し、住宅ローンを利用していた場合、抵当権が設定されています。抵当権は住宅ローンを完済しただけでは登記は抹消されず、必ず自分で抵当権抹消の申請をする必要があります。その際、1件につき1,000円の登録免許税が発生します。

不動産譲渡所得税

マンションの売却額から取得費用や諸経費を引いた金額がプラスになった場合、不動産譲渡所得税が発生します。不動産譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なります。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

マンション売却時に返ってくる費用とは

マンション売却時には支払うお金とは逆に戻ってくるお金もあります。マンション売却時に戻ってくるお金は主に次のものです。

固定資産税
管理費・修繕積立金
火災保険料
銀行保証料

固定資産税

固定資産税は年初に1年分を納税しています。そのため、所有権が売り主から買い主に移った年の残り日数分の固定資産税が買い主から返金されます。

管理費・修繕積立金

マンションの場合、管理費・修繕積立金を毎月納めているはずです。こちらも売り主から買い主に所有権が移った月の残り日数分の管理費・修繕積立金が買い主から返金されます。

火災保険料

物件を購入する際に火災保険に加入している方は、解約にあたり、保険期間の残り日数に応じて保険料が保険会社から返金されます。

銀行保証料

住宅ローンを組む際、返済できなかった場合に備えて保証会社と、保証契約を結ばなければなりません。当然、売却する際には保証契約は不要になるため、保証期間に応じて残り日数の保証料が返金されます。

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マンション売却を成功させるポイント4つ

マンションを少しでも高く売却するためには、次のポイントを押さえておくことが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社が行う査定の結果はどこも同じではなく、むしろ、査定価格がバラバラであることがほとんどです。したがって、1社の査定価格を見ただけでは、より好条件で販売してくれる不動産会社を見逃してしまう可能性があります。査定は複数の不動産会社に依頼して、結果を比較するようにしましょう。

また、査定価格はあくまで、これくらいの価格で売れるであろうという予想なので、実際にその金額で売却できるというわけではないことを覚えておいてください。売主としては、まず査定価格が一番高い不動産会社に依頼したくなるところですが、相場よりも大幅に査定額が高い場合、ただ契約を結びたいだけの可能性もあります。不動産会社が出してきた査定価格には、その根拠を取引事例などのデータなどを求めて確かめることを忘れないようにしましょう。

複数社に査定依頼する際は一括査定が便利

マンションの査定を複数社に依頼する際は、一括査定サイトの利用が便利です。物件情報や個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

媒介契約の形態はどう売りたいかで決める

不動産会社と締結する媒介契約にはそれぞれ違った特徴があります。どのような形で売りたいかを検討して、自分に合った契約形態を選びましょう。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる
不動産会社数
いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の
不動産会社での仲介
営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で
買主を探しての制約
可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への
状況報告義務
無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ」
への登録義務
なし(ただし任意で登録が可能) 契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限(行政の指導では3ヵ月以内) 3ヵ月以内 3ヵ月以内

専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んだ場合、宅地建物取引業法によりレインズというネットワークシステムに登録することになります。レインズは国土交通大臣指定の公益財団法人不動産流通機構が運営しているシステムで、登録すると全国の不動産会社へ売却したいマンションの物件情報が伝わり、買主が見つかりやすくなります。

なお、一般媒介契約では登録が義務ではないだけで、任意でレインズに登録してもらうことはできます。

値下げ交渉を加味して、売り出し価格を決定する

購入希望者としてはできるだけ安く買いたいと考えるのが自然なので、値下げ交渉をしてくる場合が往々にしてあります。自身の希望売却額で売りに出していると、値引き交渉で価格を下げたときに、必ず自身の希望売却額を下回って売却することになります。

そのため、事前に値引き交渉分の価格を上乗せして売り出し価格を決定しておくほうがよいでしょう。値下げ交渉に応じるかは売主の判断次第ですが、交渉に応じることでスムーズに売却が成立する可能性があります。

特別控除を活用する

マンションを売却する際、さまざまな控除を活用することで、売却にかかる税金などを安く抑えられることがあります。マンション売却に関する特別控除としては、3,000万円の特別控除長期譲渡所得の軽減税率特定住居用財産の買い換え等の特例などがあります。特別控除を受ける条件など、詳細は国税庁のHPに載っていますが、「3000万円の特別控除とは?知らないと損するその他の特例も紹介」の記事でも要点をつかみやすいようまとめてありますので、ご参照ください。

また、特別控除を活用せずとも、売却にかかる諸費用を諸経費として計上することで、不動産譲渡所得税を安く抑える方法もあります。

マンション売却時に注意したい点4つ

マンションを売却する際に、注意すべき点が4つあります。売却時に損をしないよう、以下の注意点に気をつけて売却を進めましょう。

不動産会社は仲介手数料の安さのみで選ばない

マンションの売却にかかる諸費用はなるべく安く抑えたいところです。しかし、だからといって仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶと失敗する可能性があります。仲介手数料が安くても、売却の宣伝や交渉を積極的に行ってくれなければマンションは売れません。逆に仲介手数料が上限額の不動産会社の仲介でも、好条件でマンションを売却できれば結果的に得られる利益も多くなります。

不動産会社を選ぶ際は仲介手数料の金額以上に信頼できる会社かどうかで選ぶことが重要です。

売却の際は必ず瑕疵についても説明する

ある程度住んだマンションを売却する場合、必ず傷みなどがあるはずです。しかし、瑕疵などマイナス面を伝えると売れないかもしれないと隠すことは絶対におすすめしません。もし売却後に瑕疵が見つかった場合、損害賠償を請求される可能性があるためです。必ず内覧の際や売買契約締結の前に買主に伝えましょう。

また、売買契約を締結する際、瑕疵担保責任の期間と範囲を明確にすることを忘れずに行いましょう。

査定前のマンションのリフォームは慎重に行う

売却予定の物件をリフォームすることで、査定価格を上げることができます。しかし、売却価格がリフォームにかけた金額以上になる保証はありません。

また、最近はセルフリノベーションが流行っており、安く買って自分でリノベしたいというニーズも多いため、事前にリフォームしてしまうとかえって売れにくくなる可能性もあります。さまざまな要素を考慮した上でリフォームを行うかどうかを決定しましょう。

売却利益が出たら確定申告を行う

マンション売却をして利益が出ると、不動産譲渡所得税が発生します。不動産譲渡所得税は確定申告をして納税する義務があります。もし納税を忘れると、延滞日数に応じて延滞税が課せられます。サラリーマンなどで確定申告に馴染みのない方も、マンション売却で利益が出たら必ず確定申告を行いましょう。

ちなみに、確定申告は売却年の翌年の2月16日〜3月15日(土日・祝日の場合はその翌日) が期限です。

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マンション売却には「仲介」以外に「買取」という選択も

一般的にマンション売却は、不動産会社に買主を探してきてもらう「仲介」という形で売買を行います。そのため、売却までには少なくとも3ヶ月程度はかかることがほとんどです。一方、少しでも早くマンションを売却したいという方には、「買取」というサービスを活用する方法もあります。

買取の場合、不動産会社や専門業者が直接マンションを買い取ります。また、不動産会社によっては一定期間仲介の形態で売りに出し、売れなかった場合は買い取るなどのサービスを行っているところもあります。買取には以下のようなメリットがあります。

・手間や時間をかけずすぐに売れる
・仲介手数料が不要
・瑕疵担保責任が発生しない
・事前のリフォームやクリーニングが不要
・引っ越し時期などの融通が利きやすい

マンションの買取にはさまざまなメリットがある反面、買取価格が仲介での売却価格よりも低い価格(7~8割程度)になるという大きなデメリットもあります。また、マンションの買取は、どこの不動産会社でも行っているわけではありません。買取を検討してる場合は、事前に買取を行っている不動産会社かどうかを確認しておきましょう。

マンションの買取についてより詳しく知りたい方は、「マンション買取で失敗しないための必須知識|安売り回避の方法は?」をご覧ください。

マンション売却の基礎知識を把握して売却を成功させよう

マンション売却の基礎知識をご紹介してきました。マンション売却には法律や税金など少しややこしい知識が絡んでいることがおわかりいただけたと思います。そのため、マンションの売却はプロである不動産会社に任せるのが安心です。

ただし、不動産会社にすべてを任せるのではなく、自分でも積極的に動くことが売却成功の第一歩です。今回ご紹介した基礎知識やスキルを活用して、マンション売却を成功させましょう。

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