「購入したマンションに住み続けることができなくなった。こんな場合って売ったほうがいい?それとも貸したほうがいい?」

マンションを売るか貸すかの判断でお悩みではありませんか?マンションを売る場合、貸す場合、それぞれにメリット・デメリットはあります。

今回の記事では、マンションを売った場合のメリット・デメリット、またマンションを貸した場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

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マンションを売る場合

まずは売却する場合について見てみましょう。

マンションを売るメリット

まとまった資金が確保できる

マンションを売却した場合、賃貸に比べ、短期的にまとまった資金が手元に入ってきます。

例えば、相続で不動産を取得したが相続税を支払う元手がすぐに必要となる場合には、不動産の一部を売却して資金を確保することなども検討されます。

維持費がかからなくなる

マンションを所有していると「管理費」や「修繕積立金」が毎月発生し、また「固定資産税」が毎年かかってきます。

しかし売却してしまえば、このような維持費は発生しなくなります。

マンションを売るデメリット

将来価格が上昇する場合に損をする

不動産の価値は変動しますので、将来不動産の価格が上昇するような場合には、売却をすることで損になってしまうことがあります。

例えば将来1,000万円で売ることができたのに、今500万円で売ってしまったというような損が発生することもあります。

相続が発生した場合に税金面で優遇が受けられない

将来相続が発生した場合、不動産として持っている場合と現預金で持っている場合では、相続の評価額は異なります。一般的には、不動産として財産を持っているほうが、評価額は2〜3割下がるといわれています。

また、賃貸マンションを持っていて一定の条件に当てはまる場合には「小規模宅地等の特例」に該当し、評価額を5割下げることができます。

つまり、将来相続が発生した場合には現預金で持っているよりも、賃貸マンションとして持っていたほうが、相続税を安く抑えられる可能性があるのです。

所得税と住民税がかかる

マンションの売却によって得た収益は譲渡所得となり、「所得税」と「住民税」がかかります。

譲渡にかかる税金は、短期譲渡か、長期譲渡かによって所得税と住民税の税率が異なり、短期譲渡のほうが税率は高くなります。

売却を検討する場合にはこの税金の支払いも考慮し、タイミングを考えなければなりません。

参考:土地や建物を譲渡したとき|国税庁

マンションを売る場合の注意点

媒介契約の選び方

マンションを売却する場合、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

ただ、その媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約といった種類があり、それぞれの特徴を理解しておく必要があります。

一般媒介契約の特徴

  • 複数の不動産会社に仲介を依頼できる
  • 依頼者自らが見つけた購入希望者への売買も可
  • レインズへの登録義務は任意
  • 販売状況の報告がない
  • 契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の特徴

  • 一社のみに依頼
  • 依頼者自らが見つけた購入希望者への売買も可
  • レインズへの登録が義務
  • レインズ登録は媒介契約締結翌日から7日以内
  • 依頼者への報告義務は14日に1回以上
  • 契約期間は3ヶ月以内

専属専任媒介契約の特徴

ほぼ専任媒介契約と同じですが、さらに、

  • 依頼者自らが見つけた購入希望者への売買は不可
  • レインズ(※)登録は売買契約の締結から5日以内
  • 依頼主への報告義務は7日に1回以上
  • 契約期間は3ヶ月以内

(※)レインズとは

レインズとは指定流通機構のことを言い、このレインズに登録することで全国の不動産会社が登録された物件情報を閲覧することができます。

一般的に「専任媒介契約」は「報告義務」がありますので、不動産会社は熱心に販売活動を行ってくれるといわれています。

一方「一般媒介契約」はそこまで熱心に不動産会社が販売活動を行わなくてもよい人気の物件などには向いている契約といわれています。

マンション売却にかかる諸費用

マンションの売却にはさまざまな諸費用がかかります。

これらの費用も売却の際にはかかりますので、売却の際にはある程度まとまった資金を準備しておく必要があります。

マンションを貸す場合

次に、マンションを貸す場合について見てみましょう。

マンションを貸すメリット

継続的な所得が得られる

マンションを賃貸に出すことにより、長期的に、継続的に、所得を得続けることができます。

そのような不労所得を生み出すことができるのは、マンション賃貸の最大のメリットです。

将来自分で住むことも売却することもできる

マンションを賃貸に出しているのであれば、将来自分で住むことも、売却することも可能です。

将来的にマンションの利便性が良くなり資産価値が上がる可能性もあります。売却してしまえばそのような選択肢はなくなってしまうので、賃貸で保有しているマンションならではのメリットです。

マンションを貸すデメリット

空室リスクがある

マンションを賃貸に出して最も心配なのは「空室リスク」。空室の状態でも固定資産税や管理費などの維持費はかかり続けます。

ローンを組んでいる場合はローン返済もし続けなければなりません。月によっては収入よりも支出が上回ってしまう可能性もあります。

確定申告などの労力がかかる

マンションを賃貸に出している場合、不動産所得を得続けることになりますので毎年「確定申告」をしなければなりません。

ご自分で申告するのであれば、ある程度の時間を確保して作業しなければなりません。

もちろん、そのような作業を専門の税理士に依頼することもできますが、費用はそれなりに発生してしまいます。

マンションを賃貸する場合の注意点

ローンがあると貸しに出せない場合も

住宅ローンが残っている状態で賃貸に出すとなると、ローンを改めて組み直す必要がある場合があります。

そのような場合には、一度金融機関に相談しましょう。金利が高くなってしまう場合もあります。

マンション賃貸にかかる諸費用

マンションを賃貸に出す場合にかかる諸費用には以下のようなものがあります。

  • 管理手数料
  • 固定資産税
  • 修繕積立

このような諸費用がマンションを所有している限りかかり続けます。管理手数料や修繕積立金というのはマンション特有の費用で、毎月発生してきます。

売った場合と貸した場合の収益の試算

【売却した場合の手取り】

売却額:3,000万円

【賃貸した場合の手取り】

10万円(家賃収入)×12ヶ月=120万円
120万円−30万円(年間維持費)=90万円

単純に考えるとこの場合、33年間賃貸し続けることによってようやく売却額の3,000万円に達します。

もちろんそれ以降は賃貸し続けるにしても売却するにしても賃貸を選んだ場合のほうがプラスになります。

しかしそこに到達するまでには大きな修繕や空室のリスクを抱え続けなければなりません。

一方、売却の場合には譲渡所得による所得税の支払いは避けられませんが、毎年の賃貸による不動産所得であれば譲渡に比べさまざまな経費が認められますので「ある程度」利益を調整することも可能です。

まとめ

マンションを売る場合と貸す場合、それぞれにメリット・デメリットがあるので一概にどちらがよいとは言い切れません。

マンションの立地や周辺の状況、持ち主の今後のライフプランを考慮して判断する必要があります。

また、それぞれのケースでの試算を行ってみることで、より具体的にどちらがよいのかをイメージすることもできます。

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