新築マンションを購入したものの、転勤などの事情ですぐに売却しなければならないこともあるでしょう。

買ったばかりのマンションを売却する場合に、一番気になるのは金銭面ではないでしょうか。「すぐに売却して損をしないだろうか」「できるなら購入した金額よりも高く売りたい」といった思いは、多くの人が持っているでしょう。

そこでこの記事では、新築で購入したマンションをすぐ売る場合に、できるだけ高く、ひいては購入金額よりも高く売却するためのポイントを解説します。

記事の内容を参考に、マンション売却を成功に導きましょう。

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新築のマンションをすぐに売る理由

まずは、新築マンションをすぐに売る理由を確認しておきましょう。

マンションに気に入らない点があった

  • 近隣トラブルが発生した
  • 通勤に時間がかかる
  • 設備に気に入らないところがある
  • 生活導線が整っていない

といったように、実際にマンションで暮らしてみて初めて、気に入らない点が見つかったということもあるでしょう。

マンションからの眺望や周辺の買い物施設の充実など、購入前には良い点ばかりが目についたとしても、実際に暮らしてみて初めて欠点に気がつくのは、よくあることです。

マンションは当然ですが、毎日使うものですから、気に入らない点があった場合には大きなストレスがかかってしまいます。住環境を整えるために新築マンションを購入したのに、ストレスを溜める生活になってしまっては意味がありません

気に入らない点があまりにも我慢ならないものであれば、すぐに売却するというのも悪い判断ではありません。

転勤になった

新築マンション購入後に、すぐに転勤になってしまったということもあるかもしれません。ただしこの場合は、本当に売却すべきかよく検討すべきです。

家族を残して単身赴任するという方法もありますし、あとで戻ってくる予定があるのであれば賃貸に出すといった方法も考えられます。

上記のように、転勤の間だけ留守宅になっている家を期間限定で貸し出すことを「リロケーション」と言いますが、リロケーションには「管理費がかかる」「家が傷む」といったデメリットがあります。

賃貸にする場合には十分に検討する必要があるといえるでしょう。

ローンの返済が困難になった

ローンの返済が困難になるといったように、資金的な面で計画が狂ってしまうケースもあるでしょう。

せっかく購入する新築マンションですから、予算より少し高かったとしても背伸びをして購入するケースもあるでしょう。しかし、いざローンの返済が始まると生活が苦しくなってしまうことも珍しくありません。

また、ローンの返済以外に、管理費や修繕積立金、駐車場などがかかってくることを、しっかりと考慮に入れていないケースもあるかもしれません。特に修繕積立金は定期的に上がっていくこともあるため、将来を考えるのであれば早めに売却するのも悪い手ではありません。

【関連記事】ローン残債のある住宅を売却したい|状況に応じた売却方法まとめ

離婚した

新築マンション購入後に夫婦関係が悪化し、離婚してしまったというケースもあるでしょう

このとき問題になるのが「ローン」です。アンダーローンで売却でき、完済できるのであれば問題ありません。一方、売却金額で残債を充当できない場合には、夫婦ともに債務を背負ったまま別れるということになります。

売らないという選択肢もないわけではありませんが、これはあまりおすすめできません

夫婦のうち一方が残って住む場合、2人で返済するパターンと住み続ける人の単独ローンに切り替えるという方法がありますが、どちらも金銭的にハードルが高いでしょう。

離婚する場合にはできるだけ高く売却し、アンダーローンを実現するのが理想的です。

【関連記事】離婚時にマンションを売却するための知識|ローン残債別の売却方法3つ

新築マンションをすぐに売ると損しないこともある

新築マンションをすぐに売ると、ローンの残債よりも高く売れるケースは少なくありません

以下のグラフは、売却住宅の売却時築年数別の、差額の発生状況を表したものです。

売却住宅の売却時築年数別売却差額発生状況

引用:不動産流通業に関する消費者動向調査|一般社団法人不動産流通経営協会

築5年以内の売却差額だけを抜き出して見てみると、2018年と2019年の結果は次のようになっています。

年度 マイナスの差額が発生 プラスの差額が発生
2018年 59.9% 40.1%
2019年 50% 50%

2018年度は約40%の人が、2019年度は半数の人がプラスの差額で売却できているようです。これを見ると、残債を残さずに売り切るのも難しくなさそうだと感じられるのではないでしょうか。

特に新築マンションは人気が高く市場での評価も高い状態です。加えて人気のマンションであれば購入時に抽選漏れした人にニーズがあることが考えられます。

新築マンションをすぐに売る場合でも、売却するターゲットを間違わずにしっかりと広告を打てば、ローンの残債よりも高く売ることも不可能ではありません。

新築マンションを売るときのポイント

新築マンションを売るには、どういったポイントに気をつければよいのでしょうか。ここで確認してみましょう。

売却する理由を考えておく

内覧時には購入者の対応をすることになりますが、新築マンションをすぐ売る場合には「どうして売ることになったんですか?」と、買い手は売却の理由を気にすることがほとんどだと思います。

新築マンションをすぐに売るという行為は一般的ではありませんから、マンションに何らかの欠陥があるのではないかと不安に思うのは当然でしょう。

決して嘘をつく必要はありませんが、買い手が安心して購入に踏み切れるよう、事前に売却する理由は考えておきましょう

特に問題となるのは、周辺環境に不満があったりトラブルを抱えていたりするケースです。言葉のニュアンス一つで伝わり方は変わります。不動産会社の担当者と相談しながら、買い手が不快にならないような言い回しを考えておくとよいでしょう。

一般媒介契約を選ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類がありますが、新築マンションを売却する場合には一般媒介契約を選ぶのがおすすめです

通常の中古マンションの売却であれば、専任媒介契約をおすすめしています。一般媒介契約よりも、専任媒介契約のほうが一般に不動産会社が熱心に売却活動にあたってくれるといわれているからです。これは、一般媒介契約だと他社で成約されてしまい、不動産会社がかけた労力・費用が無駄になってしまう可能性があるためです。

しかし、新築のマンションは人気があり、年数の経ったマンションに比べれば、買い手候補が豊富にいます。そういったケースであれば、不動産会社の売却活動いかんに関わらず、売却が実現する可能性は高いといえますし、むしろ売れる可能性が高い物件を何とか自社で成約させようと、不動産会社同士が競争してくれることも期待できます。結果として、早期に高く売却できる可能性が高まります。

マンションが得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社には、「マンション」「戸建て」「土地」など、不動産の種類による得意分野があります。マンションをできるだけ高く売却するには、「マンション」を得意としている不動産会社に依頼するようにしましょう

加えて、マンションがある地域を得意としている不動産会社を選ぶことも重要です。不動産の種類だけでなく、地域にも得意分野があるからです

得意としているかどうかによって、売却ノウハウや、業界での人脈の広さ、集まる情報の量に違いがあり、ひいては売却金額に大きな差が出ます。

マンションと、その地域を得意としている不動産会社に依頼できるよう、不動産会社のホームページなどで過去の売却実績などを確認するようにしましょう。

賃貸にすることも検討する

「転勤になった」でも軽く触れましたが、売却せずに賃貸に出すことも検討してみてください。

すでにお伝えした通り、リロケーションの場合は家賃が安くなる、管理費が高くなるといったデメリットもありますが、転勤などのケースで将来的に戻ってくる予定がある場合、賃貸にしておけば利益を生み出しつつもマンションを手放さずに済みます。

売却と賃貸とどちらのほうがよいか迷うかもしれません。そういった場合には、売却と賃貸の両方の査定を依頼してみましょう

まずは売却査定をしてみて、残債が残らないのであれば売却してもよいですし、残債が残るのであれば賃貸に出すといった判断をすることもできるでしょう。

残債をすべて支払う必要がある

新築マンションに限ったことではありませんが、売却するのであればローンの残債をすべて支払う必要があります。これはローン借り入れの際に、マンションに抵当権が設定されるからです。

抵当権とは、簡単に言えば担保のことです。仮にローンの返済が滞った場合には金融機関はマンションを競売に出し、残債の返済に充てるのです。

抵当権が設定されているといつ担保にされてしまうかわかりませんので、購入したいという買い手は存在しません。したがって、売却の際には残債がない状態にして抵当権を抹消する必要があります。

売却金額で残債を支払えれば問題ありませんが、ローンが残ってしまう場合には貯蓄を充当するか、買い替えローンなどで対処する必要がありますので、覚えておいてください。

買い替えの場合は住宅ローン控除を使う

売却後にすぐ新しい物件を購入する、つまり、不動産を買い替える場合には、住宅ローン控除を使うとよいでしょう。金銭的なメリットが大きいからです。

ここでは、新築マンションを売却後に、買い替えを検討している人に向けて、住宅ローン控除について簡単に解説します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、ローンを組んで新たに住宅を取得した場合に、年末のローン残高の1%の金額分の、所得税・住民税が最大で13年間控除されるという制度です。

住宅ローンは高額ですから、1%であったとしても、節税効果が非常に高いといえるでしょう。

控除額は年収その他の条件によって変動しますが、仮に、

  • 年収500万円
  • 扶養親族なし
  • 3,000万円借り入れ
  • 35年ローン

とすると、13年間の合計で300万円近くの控除が見込めます。

参考:住宅を新築又は新築住宅を取得した場合|国税庁

住宅ローン控除と3,000万円の特別控除は同時に利用できない

注意が必要なのは、住宅ローン控除と3,000万円の特別控除は同時に利用できないという点です。

3,000万円の特別控除とは、売却時に利用できる特別控除のことです。仮にマンションを売って売却益が出た場合には、譲渡所得税と言って所得税と住民税を納めなければなりません。

納める金額は売却益(売却価格+減価償却費-売却時の諸費用-購入費用)に対して、約40%です。しかし、3,000万円の特別控除を利用すれば、売却益が3,000万円までの場合、譲渡所得税を支払う必要がなくなるのです。

例えば、次のようなケースでの譲渡所得税を考えてみましょう。

売却価格 3,000万円
減価償却費 100万円
売却時の諸費用 50万円
購入費用 3,000万円

この時の譲渡所得税は、下の計算の通り20万円です。

譲渡所得税=売却益×40%= (3,000万円+100万円-50万円+3,000万円) 40%=20万円

このとき、3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得税を支払う必要がなくなり、20万円を節税できます。

ただし、すぐにマンションを売った場合には売却価格が劇的に高くなることもありませんので、結果、売却益も高くなることはありません。上記の通り、住宅ローン控除であれば最大13年間は続きますので、節税効果は住宅ローン控除のほうが大きいのです。

売却時には3000万円の特別控除は使わず、購入時に住宅ローン控除を利用した方が、金銭的なメリットは大きいでしょう。

3,000万円の特別控除を使うべきケース

仮にマンションを高額で売却でき売却益が大きくなる場合、例外的に3,000万円の特別控除を利用したほうがよいケースもあります。住宅ローン控除と3,000万円の特別控除のどちらを利用したほうが得になるか計算しておきましょう。

また、売却後に新たに住宅を購入せず、賃貸に住む場合には住宅ローン控除が利用できませんので、3,000万円の特別控除を優先させるとよいでしょう。

3,000万円の特別控除についてより詳しく知りたい方はこちら

まとめ

新築のマンションをすぐに売る際のポイントを再度確認しておきましょう。

  • 新築マンションを売っても損しないケースも多い
  • 内覧対応のために売却する理由を考えておく
  • 一般媒介契約を選ぶ
  • マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
  • 賃貸にすることも検討する
  • 残債をすべて支払う必要がある
  • 買い替えの場合の節税としては住宅ローン控除を優先させる

なお、ローンの残債を残さず高く売却するためには、営業力のある不動産会社に依頼することが重要です。そのための第一歩として一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

一括査定サイトはネット上で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。さまざまな会社の査定結果を比較検討できますので、高く売却するためには利用しておきたいサービスです。

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