レインズ」という不動産検索システムをご存知ですか?不動産会社はこのレインズというシステムを使って不動産情報を共有しています。今回の記事では、あまり一般には知られていないこのレインズというシステムについて、その仕組みやメリットを詳しく解説していきます。売却する不動産によってはこのレインズを活用したほうがよい場合とそうでない場合がありますので、その違いについても解説していきます。

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レインズとは

まずレインズという言葉ですが、これは「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の略称となっています。運営は公益財団法人「不動産流通機構」で、名前の通り不動産情報がまとめられているネットワークシステムとなっています。

レインズを閲覧できるのは不動産会社だけ

このレインズというシステムは誰が閲覧することができるのでしょうか。レインズを利用できるのは、指定流通機構に会員登録をしている不動産会社だけとなっています。不動産会社はそれぞれ

  • 各都道県の宅地建物取引業協会
  • 全日本不動産協会
  • 不動産流通経営協会
  • 全国住宅産業協会

に所属しており、これらの協会に属している不動産会社は原則レインズの会員となっており、レインズのシステムを利用することができます。

レインズの仕組み

では、レインズはどのような仕組みで成り立っているのでしょうか。このレインズの仕組みについて売主、買主の視点から確認してみましょう。

売却希望物件をレインズに登録

まず、レインズに会員登録をしている不動産会社は売主から不動産売却の依頼を受けます。依頼を受けた不動産会社はこの不動産情報をレインズに登録します(不動産会社がレインズに登録するまでの期間は媒介契約によって異なります)。

購入希望者がレインズにて検索

購入希望者の物件探しの依頼を受けた不動産会社は、条件に当てはまる物件をレインズにて検索します。そのような物件を見つけたら、購入希望者に紹介し、内覧、購入へと進んでいきます。レインズには全国の不動産情報が掲載されており、レインズを経由することで売却希望者と購入希望者のマッチングがよりスムーズに行われます。

レインズの新規登録件数

レインズにはどれほどの数の不動産が登録されているのでしょうか。平成 30 年度の新規登録件数を見てみると、合計で5,626,128 件、月平均 では468,844 件の物件登録がなされています。レインズという仕組みを通して、日々移り変わる全国の不動産情報をリアルタイムで取得することができるのです。

レインズに登録されていない不動産とは

不動産にはレインズに登録されているものとそうでないものがあります。ではなぜレインズに登録されていない物件が存在するのでしょうか。レインズへの登録義務は、不動産会社との媒介契約によって異なります。後ほどご紹介しますが、「一般媒介契約」という契約を不動産会社と結ぶと、レインズへの登録は「任意」となりますので、売却する不動産がレインズに登録されないというケースもあります。

レインズのメリット

ではレインズを利用するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。購入側のメリットと売却側のメリットそれぞれを確認していきましょう。

購入側のメリット

まず購入側のメリットですが、レインズは基本的に一般消費者の方は閲覧することができません。しかしレインズを利用することができる不動産会社を経由することで広く全国の不動産情報を紹介してもらうことができます。先ほどもお伝えしたように、日々レインズでは最新の不動産情報がアップデートされていますので、条件で検索し希望に近い物件を早期に見つけやすくなります。

また「REINS Market Information」は一般の方でも閲覧できるサイトで、ここでは全国4つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等の取引情報を検索することができます。このサイトを利用することで、購入したい物件の相場をある程度把握することもできます。

売却側のメリット

売却側のメリットとしては、依頼する不動産会社の規模に関係なく売却希望の物件を全国に広く閲覧してもらうことができることです。またレインズに登録しておくことで、例えば不動産会社がほかに情報を出さなかったり、自社内だけで売買をしようとすることを避ける、ということにもつながります。このようないわゆる不動産の「囲い込み」が行われると売却までに必要以上に時間がかかってしまうため、売主としては売却の機会を逃してしまうことにもなりかねません。売主として売却不動産をレインズに登録することで、そのような囲い込みを避けることができます。

また、「REINS Market Information」を利用した相場の把握は、売却側が売り出し価格の参考にする際にも役立ちます。

レインズ登録が必須の媒介契約

レインズに登録するためには、不動産会社との媒介契約にも注意しなければなりません。不動産会社との媒介契約には、

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

があります。このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約については、不動産会社は売却物件をレインズに登録する義務があります。

しかし一般媒介契約に関しては、レインズへの登録は「任意」となっています。そのためレインズに確実に登録したい場合には、専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶ必要があります。

専任媒介契約の場合には7日以内、専属専任媒介契約の場合には5日以内のレインズへの登録が義務づけられています。

レインズ登録後の流れ

レインズへの登録が終わると、登録証明書を不動産会社から受け取ります。また、この登録証明書には売却依頼主専用のIDとパスワードを記載されており、そのIDを使ってレインズにログインし、掲載されているご自分の物件を確認することができます。ただしこのIDはご自分の物件をレインズで確認するためだけのものですので、そのほかの物件をレインズ内で閲覧することはできません。

レインズ登録に適した不動産

不動産によってはレインズ登録に適しているものと、そうでないものがあります。すべての物件についてレインズに登録するほうがよいとは一概に言えず、例えばレインズに登録するよりも地元に精通した不動産会社のほうが効率的に契約に結びつけてくれるという場合もあります。またレインズでは比較が容易に行われるので、あまり条件の良くない物件だと検索に埋もれてしまい、不動産会社や購入希望者の目に止まらないということも多々あります。

駅近などでわかりやすい好条件の物件は、レインズに掲載することによって不動産会社や購入希望者の目に留まり興味を持ってもらえる可能性は高いですが、あまり条件の良くない物件の場合はレインズの効果はあまり期待できません。そのような場合、かえって地元に精通した不動産会社に地道に売却活動してもらうほうがよいという場合もあります。

まとめ

レインズの不動産検索の仕組みやメリットについて解説しました。レインズに登録することで、より広く売却物件をアピールすることができます。しかし媒介契約によってはレインズへの登録が必須ではないものもあるので注意しましょう。また、レインズ登録の効果が期待できる不動産とそうでない不動産があります。自分の物件がそれほど条件が良くないと思われる場合は、地元の不動産会社などを通じた地道な売却活動にも目を向けましょう。

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