住み替えを考えている人にとって、住み替えにかかる費用ローンの種類などは、できるだけ数字や具体的な名称で知りたいものですね。

そこで本記事では、実際に住み替えを行った人たちを対象とした市場動向調査なども参考に、具体的な数字や名称についてもできるだけ詳しく明記してご紹介します。

そのほか、住み替えにかかる費用を抑えるための4つの方法についてもお伝えします。

近い将来に住み替えを考えてはいるものの、具体的な費用が頭に浮かばず困っている人におすすめです。

また、「今住んでいる家のローン残債もあるし、住み替えは難しいかも?」と考えている人のために、住み替えのためのローンの種類や特徴についても触れていますので、可能性を広げるためにもご覧ください。

まだまだ先の将来に住み替えを考えている人にとっても、自己資金をどのくらい貯めておくべきかなど、重要なポイントを押さえられる内容となっています。

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住み替えの住宅購入費はいくら?

まずは、「住み替えの住宅購入費」や「借入金額と自己資金の比率」、「年収の何年分が購入費用にあたるのか」など、実際に住み替えを行った人たちのデータを参考に見ていきましょう。

種類別の住宅購入費

住宅購入費を種類別に見てみると、分譲戸建てと注文住宅が同額の4,472万円となっており、次に同じ4千万円台で分譲マンションが高額となっています。

また、中古住宅の場合には、戸建て・マンションともに2千万円台となっているものの、中古戸建てのほうが500万円近く高い購入費となっています。

そのため、購入費のみで考えれば住み替えるのにお手頃な物件は「中古マンション」となりますが、耐久性や購入後の価値の低下予想など、さまざまな角度から検討する必要があるといえるでしょう。

住宅の種類 購入費
分譲戸建て 4,472万円
分譲マンション 4,192万円
注文住宅 4,472万円
中古戸建て 2,857万円
中古マンション 2,393万円

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書

購入資金は年収の6年分が平均

市場動向調査の結果を見てみると、購入資金の平均は、年収の約6年分となっています。

平均値を求めるためには、購入資金が飛び抜けて高いものも低いものも合せて計算するため、購入資金の場合は出てきた平均資金よりも低めに思っておいたほうが無難です。

なぜなら、平均の年収よりも少ない購入資金の物件を探したほうが、ライフスタイルの突然の変化にも対応できる可能性が高くなり、将来へのリスクを減らすことができるからです。

住宅の種類 購入費 年収
分譲戸建て 4,472万円 701万円
分譲マンション 4,192万円 798万円
注文住宅 4,472万円 734万円
中古戸建て 2,857万円 668万円
中古マンション 2,393万円 632万円

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書

借入金と自己資金の比率は?

借入金額と自己資金の比率は、物件の種類によって20~50%台と幅が大きいものの、どの種類の住居も自己資金額は1,000万円以上となっています。

この市場調査の結果を読み解くと、できるだけまとまった自己資金を投入し、借入れしやすい状態に導き、借入金額を抑えて将来の返済に対する不安を抑えておきたいという心理状態が見えてきます。

住み替えを考えている人は、できるだけ早い段階から1,000万円を目指して貯金するのがいいかもしれませんね。

住宅の種類 自己資金 購入費に対する割合
分譲戸建て 1,014万円 26.4%
分譲マンション 1,796万円 42.8%
注文住宅 1,469万円 32.8%
中古戸建て 1,318万円 46.1%
中古マンション 1,227万円 51.3%

参考:平成29年度住宅市場動向調査報告書

住み替えにかかるその他の費用

住み替えをするときには、新居の購入資金だけでなく、さまざまな費用が発生します。

ここでは、住み替えにかかるさまざまな種類の費用について、見ていきましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている状態のまま住み替えを行うと、当然ながら、ローンの残債が残ったままになってしまいます。

住み替えをしたいと考えている場合には、家を売却すればローンを一括返済できるぐらいまでローン残額を減らしておくのがおすすめです。

売却の費用

今住んでいる家を売却するためには、下記のような費用が必要になります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 税金 

必要となる費用は売却する不動産によって変動するため、法務局や仲介する不動産会社などに尋ね、実際に必要と予想される金額より多めの現金を準備しておくのがおすすめです。

【関連記事】不動産売却にかかる費用一覧|手数料・税金・その他諸費用までチェック

売却費用を少しでも安く抑えたいときは

不動産を売却するときにかかる費用は、交渉や手続きなど、自分が行動することで抑えられるものもあります。

仲介手数料の値引き交渉

仲介手数料を安く抑えるためには、「仲介を依頼するときに値引き交渉をすること」と、「買い手にも同じ不動産会社を利用してもらうこと」がカギとなります。

なぜなら、売り手からしか手数料がもらえないとなると、不動産会社も値引きには応じにくいですが、売り手と買い手の両方から手数料がもらえるとなれば、多少は値引きに応じやすくなるからです。

買い手にも同じ不動産会社を利用してもらい、仲介手数料の値引き交渉をしたい場合は、不動産会社に「買い手もあなたの会社で見つけてください」という希望を伝えたうえで、専属専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。

ただし、これは買い手を幅広く探せる方法ではないため、売却までに時間がかかってしまう可能性がある、というデメリットもあります。

売買契約書はコピーする

契約書を発行すると印紙税がかかりますが、自分の控えについては、売買契約書をコピーして済ませば印紙税を節約できます。

不動産所得税には特例を利用

売却したマイホームが高く売れた場合には「特別控除」、売却する家に居住用として10年以上住んでいた場合には「税率の軽減措置」を適用することが可能です。

マイホームの特別控除や税率の軽減措置については、国税庁のホームページで確認するか、各都道府県の税務署に問い合わせてみましょう。

【関連記事】3000万円の特別控除とは?知らないと損するその他の特例も紹介

保存登記は自分でする

不動産登記は専門家に依頼すると安心ですが、保存登記は比較的簡単なので、法務局の人に教わりながら自分で行うのがおすすめです。

新しい住宅ローンの頭金

住み替えのためにローンを組むときには、まとまった頭金があったほうが審査は通りやすいですし、借入金や毎月の返済額も抑えることができます。

住み替えを考え始めた段階で、少しずつでも貯金を始めておきましょう。

新しい住宅取得にかかる諸費用

新居を自分のものにするため、または、自分のものにしたために支払わなければならない諸費用もたくさんあります。

仲介手数料(中古住宅の場合)

売却と同様、購入の場合にも不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

なお、売却仲介を依頼した不動産会社に購入の仲介も依頼することを約束しておけば、仲介手数料の値引き交渉の材料になるかもしれません。

税金

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 不動産取得税

などがかかります。

保険関係

  • 火災保険料
  • 地震保険料

上記が代表的なものです。

引っ越しや処分にかかる費用

住み替えをするには、最低でも1回、今住んでいる家から新居への引っ越し費用が必要になります。

もし上記のように、新居を見つけてから今住んでいる家屋を売却する「買い先行型」ではなく、今住んでいる家を売ってから新居を探す「売り先行型」の場合は、新居が決まるまで賃貸マンションなどに住む必要があるため、引っ越し回数が2回以上となってしまいます。

家具や荷物が増えるほど引っ越し業者に支払う費用や処分費用が高くなるため、まずは必要なものか不要なものなのかをはっきりと選別し、最小限に減らしておきましょう。

そして、不要なものについては下記のような方法で処分するのがおすすめです。

今住んでいる家を、家具付き住宅として販売してみる

最近では、ベッドや食器棚など、大型家具がそのまま残されているような中古物件を好んで購入する人も少なくありません。

ただし、家屋自体の印象が良くなるような、傷みの少ないものやブランド物のみを対象とし、買い手が内覧に来たときに相談してみましょう。

友人や家族に譲る

友人や家族に住み替えることを伝えて、今住んでいる家にある家具や電化製品が欲しいという場合には、売却までに引き取りに来てもらいましょう。

そのほか、リサイクルショップに買い取ってもらったり、メルカリやヤフーなどインターネットで売ったり、不用品回収業者に引き取ってもらったりする方法があります。

【関連記事】マンション住み替えで失敗しないための注意点|順番・ローン・税金まで

住み替えの住宅ローンについて

住み替えを行うためのローンには、「二重ローン(ダブルローン)」と、「住み替えローン(買い替えローン)」の2種類があります。

住宅ローンが残る状態での住み替えは珍しいものではない

住宅ローンが残っている状態では抵当権が抹消できないため、今の住居を売却することができません。

それでも、住み替えを検討し、実際に住み替えを行っている人たちもたくさんいます。

それは、先ほど述べた「住み替えローン(買い替えローン)や二重ローン(ダブルローン)という方法があるからです。

では、それぞれのローンの特徴について詳しく見ていきましょう。

売却資金で住宅ローンが完済できないときに利用するローン

今住んでいる家を売却した金額が、今住んでいる家のローン残債額に満たないときには、抵当権を抹消できないため売却することができません。

なぜかというと、抵当権を抹消するためには、ローンの残債をすべて返済してしまう必要があるからです。

もし、今の住居を売却しても住宅ローンが完済できないときには、下記の2種類のローンを検討することになります。

二重ローンを利用する

今住んでいるローンが残っている場合に、今返済している住宅ローンとは別に、新たに組むローンが「二重ローン」または「ダブルローン」と呼ばれるものです。

最初に買った家の住宅ローンが残っている状態で、さらにそのうえに新たなローンを組むため、「審査基準が厳しい」「月々の支払い額が増える」といったデメリットがあります。

そして、返済に行き詰まる人も少なくないため、「二重ローン問題」として懸念されることもある方法です。

では、ほかに手段はないのでしょうか?

住み替えローンを利用する

二重ローンを組むのが難しい人、もしくは、二重ローンを組んで借入金額や月々の返済額を増やしたくない人におすすめなのが、こちらの住み替えローンです。

住み替えローンとは、「住み替えのためのローン」のことで、金融機関によっては「買い替えローン」という名称で呼ぶ場合もあります。

この住み替えローンは、今住んでいる家を売却しても残るローン残債(残金)と新居の購入資金をまとめて融資してもらえる、というものです。

新しく住宅ローンが組めるか心配なときは「買い替え特約」を利用する

家が期限内に売れないにもかかわらず、新居の売買契約が白紙に戻せないとなれば、支払い済みの手付金のほか、違約金として不動産価格の約2割を支払わなければならなくなる可能性もあります。

そうならないために、「今の住居が期限内に売却できない場合には、新居の売買契約を白紙に戻すことができる」という買い替え特約を事前に付けておくのがおすすめです。

【関連記事】住み替えローンの基礎知識|利用時に注意すべきポイントとは?

まとめ

ローンが残っている状態でも住み替えをしたいというニーズは多く、実際、住み替えも可能です。

また、修繕が不要な時期に住み替えをすることで、快適な住環境に住み続けることができたり、修繕費用が不要になったりするというメリットがあります。

ただ、住み替えるためには、新居の購入費用はもちろん、今住んでいる家を売却するのにかかる費用や、新しい家具の購入費用、引っ越し費用や各種手続き費用などが発生します。

本記事の内容を参考に、必要になる費用を計算したうえで、住み替えを検討するのがおすすめです。

【関連記事】ローン残債のある住宅を売却したい|状況に応じた売却方法まとめ

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