マンションを売却する際、仲介手数料をはじめとするさまざまな費用がかかってきます。売却にかかる諸費用をしっかりと把握しておくことで、マンションの売却を円滑に進められます。

今記事ではマンションの売却時にかかる仲介手数料などの費用やその相場、費用を安く抑えるための方法についてご紹介します。

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この記事の目次

マンション売却にかかる諸費用とは

マンションの売却時には不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとするさまざまな費用がかかってきます。かかってくる費用は売却するマンションや売却方法によって異なってきますが、主に以下の費用がかかってきます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 不動産譲渡所得税
  • その他

仲介手数料とは

仲介手数料は不動産会社を通してマンションが売れた際に、仲介者である不動産会社に支払うお金です。

仲介手数料には買主を仲介したことへの成功報酬のほかに、重要事項説明書の作成火災保険等の保険の代行手続きなど、さまざまな手続きに対する手数料、不動産売却のための宣伝広告費も含まれています。

仲介手数料の相場

仲介手数料は売買価格によって上限が決められています。手数料の上限は区分ごとに以下のようになっています。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却額の5%
200万円超〜400万円以下 売却額の4%
400万円超 売却額の3%

仲介手数料の支払いイメージ

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合の仲介手数料がいくらになるのかを見てみましょう。仲介手数料は金額区分ごとに決められているので、区分ごとに計算を行います。

a) 200万円までの部分
  200万円×5%=10万円

b) 200万円超〜400万円以下の部分
  200万円×4%=8万円

c) 400万円超〜2,000万円までの部分
  1,600万円×3%=48万円

a+b+c=66万円

よって、マンションを2,000万円で売却した場合、66万円+消費税の仲介手数料が発生することになります。

仲介手数料の計算を区分ごとにするのが面倒だという場合は、売買価格が400万円を超える場合のみ以下の計算式でも求められます。

(売買価格×3%+6万円)+消費税=仲介手数料

売買価格が上記と同様の2,000万円の場合だと以下のように計算できます。

(2,000万円×3%+6万円)+消費税=66万円+消費税

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は成功報酬なので売買契約が成立した時に支払う必要が出てきます。一般的には売買契約が成立した段階で仲介手数料の50%、売れたマンションの引き渡し時に残りの50%を支払うことが多いです。

仲介手数料についてより詳しく知りたい方は、「不動産売却時の仲介手数料の仕組み|早見表と計算例で金額がスグわかる」もご覧ください。

マンション売却にかかるその他の費用

マンションを売却する際、仲介手数料のほかにも諸費用がかかります。ここではマンション売却時に必要な費用や税金についてご紹介します。

印紙税

買主と売買契約書を交わした場合、印紙代がかかります。印紙代は売却価格に比例して高くなりますが、平成26年4月1日~令和2年3月31日の間に交わした契約に関しては軽減措置が適用されます。以下が売却価格に応じた印紙税を表にしたものです。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超〜50万円以下 400円 200円
50万円超〜100万円以下 1,000円 500円
100万円超〜500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超〜1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超〜1億円以下 6万円 3万円
1億円超〜5億円以下 10万円 6万円
5億円超〜10億円以下 20万円 16万円
10億円超〜50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

抵当権抹消費用

マンションを購入する際、銀行などの金融機関で住宅ローンを組む方は少なくありません。住宅ローンを組む際には、金融機関から万が一、返済ができなかった場合に備えてマンションに抵当権が設定されます。

※抵当権とは:債務不履行(返済不能)が生じた際に、該当の資産(マンション)を差し押えすることができる権利

登録免許税

当然、マンションを売却する際には、抵当権は解除しなければなりませんが、抵当権を解除するためには、法務局にて抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。この手続きを行うためには、不動産1つあたり1,000円の登録免許税が発生します

建物と土地は別々に計上されますが、マンションの場合、建物+部屋の土地+マンションの敷地で計上するため登録免許税は3,000円です

司法書士への報酬金

また、抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼した場合、報酬金が発生します。報酬金の相場はだいたい8,000円~1万2,000円を目安に考えてください

不動産譲渡所得税

マンションが高値で売却できた場合、別途で不動産譲渡所得税が発生するかもしれません。不動産譲渡所得税は、不動産譲渡所得税=不動産譲渡所得×税率によって算出することができますが、不動産譲渡所得は以下の計算式によって算出することができます。

不動産譲渡所得=売却価格−(取得費+諸経費)

※取得費:不動産を取得するためにかかった費用。購入代金、購買時の仲介手数料など
※諸経費:不動産を売買するためにかかった費用。売却時の仲介手数料、登録免許税など

不動産譲渡所得が0を超える場合、不動産譲渡所得税は発生しますが、不動産譲渡所得が0以下の場合、不動産譲渡所得税は発生しません。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

不動産譲渡所得税の計算イメージ

では、具体的に不動産譲渡所得税がいくらかかるのか具体的に見てみましょう。売却にかかった費用等は以下のようにします。

◇売却価格:3,500万円
◆購入代金:2,500万円
 ・購買時の仲介手数料:70万円
 ・売却時の仲介手数料:129万円
 ・登録免許税:1万円
 ・不動産の所有期間:7年

不動産所得は3,500万円-2,500万円-70万円-129万円-1万円=800万円になります。

不動産を5年以上所有していたので税率は20.315%が適用されます。よって、不動産譲渡所得税は800万円×20.315%=162万5,200円です。

その他

売却するマンションに居住している場合には引越し費用がかかってきます。引越し費用は家族構成や引っ越しする時期により異なります。売却するマンションに居住していない場合、引越し費用は必要ありません。

また、内覧で買主に魅力的な物件だと思ってもらうためにハウスクリーニングリフォームをする場合はハウスクリーニング代やリフォーム費用もかかってきます。ハウスクリーニング代は部屋の広さによって費用が異なり、リフォーム代もどの程度行うかで予算が変わってきます。

マンション売却にかかる全体費用のイメージ

マンション売却の諸費用が具体的にいくらくらいで、全体としてどれだけの費用がかかるのかを実際にシュミレーションしてみましょう。では、下記の条件下でマンション売却にかかる費用の算出をしていきます。

◆購入時の価格:4,000万円
◇売却価格:3,000万円
 ・売買契約書の印紙税:1万円
 ・引越し費用:10万円
 ・リフォーム代:500万円
 ・返済手数料:5,000円
 ・登録免許税:3,000円
 ・司法書士への報酬金:1万2,000円

この例では、購買価格が売却価格を上回るので不動産譲渡所得税は発生しません。仲介手数料に関しては、3,000万円×3%+6万円=96万円が上限です。よって費用の総額は以下の通りです。

仲介手数料96万円+
売買契約書の印紙税1万円+
引越し費用10万円+
リフォーム代500万円+
登録免許税3,000円+
返済手数料5,000円+
司法書士への報酬金12,000円
=合計609万円

このケースの場合、仲介手数料やその他の費用まとめて合計609万円がかかることになります。

ただし、リフォーム代にここまでの金額をかける人は少ないかもしれません。最近は中古マンションを自分好みにリフォームするニーズが高まっているので、売主側のリフォームは傷みのひどい箇所などに止め、その分売却価格を抑えるほうが、買い手としては手が出しやすくなることが考えられます。

リフォーム代は、結局のところ売却価格に転嫁せざるを得なくなることが多いので、費用からは差し引いて考えておいてもよいでしょう。

マンション売却時に戻ってくる費用とは

マンションの売却時には必要の費用とは逆に、自分の手元に返ってくるお金もあります。マンション売却時に戻ってくるお金には主に次のようなものがあります。

固定資産税

まず、固定資産税が買主から返金されますが、固定資産税は年初に1年分を納税しなければなりません。そのため、マンションの所有権が買主へ移ってから、その年の残り日数分の固定資産税が買主から返金されます。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金の場合も同様です。毎月、管理費・修繕積立金は、月初めに支払いますが、所有権が移った日から残り日数分の管理修繕積立費が買主から返金されます。

火災保険料

マンションを購入する際に、火災保険に加入することは一般的です。売却する際は、火災保険を解約するため、保険期間に応じて残り年月分の保険料は、保険会社から返金されます。

銀行保証料

住宅ローンを組む際、返済できなかった場合に備えて保証会社と、保証契約を結ばなければなりません。当然、売却する際には保証契約は不要になるため、保障期間に応じて残り日数の保証料が返金されます。

マンション売却にかかる費用を安く抑える方法とは

マンション売却の費用を抑える方法

マンション売却にかかる費用はなるべく安く抑えたいですよね。そこでマンション売却にかかる費用を安く抑える方法をご紹介します。

仲介手数料の値引き交渉を行う

仲介手数料は上限が決まっているだけなので、交渉することで値引きしてもらえる可能性があります。特に売主と買主が同じ不動産会社に仲介を依頼している場合、値引き交渉に応じてもらいやすくなります

売主と買主が同じ不動産会社に仲介をしてもらっている場合、不動産会社はより多くの利益を見込めます。そのため、多少の値引きをしても利益が見込めるので値引き交渉に応じてくれやすくなるというわけです。

また不動産会社も売れやすい好条件の物件を探しています。人気エリアや高く売れそうな物件の場合、仲介する不動産会社も利益が見込みやすく、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があります。

特別控除を受ける

売却するマンション等がマイホームのような居住用財産の場合、さまざまな特別控除が適用できます。主な特別控除や軽減税率は次の3つです。

3,000万円の特別控除

住居用のマンションを売却する場合、不動産譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。不動産所得税の税率が20.315%の場合、最大で3,000万円×20.315%=609万4,500円の税金が安くなる計算になります。

長期譲渡所得の軽減税率

10年以上所有している居住用のマンションを売却する場合、不動産所得税の税率が軽減されます。この軽減税率は「3,000万円の特別控除」と重ねて受けることができます。適応される軽減税率は以下のようになっています。

課税長期譲渡所得金額 税額
6,000万円以下の部分 14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超の部分 20%(所得税15%+住民税5%)

※2037年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

特定居住用財産の買換え等の特例

居住用のマンションを買い換える際に売却益が発生した場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができます。売却益が非課税にはならないので注意してください。

この特例を受けるには一定の要件を満たしている必要があります。要件の一部には以下のものがあります。

  • 売却したマンションの所有期間10年超、かつ売却した人の居住期間が10年以上
  • 買い換える物件の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下
  • 売却の年の前年から翌年までの3年以内に買い換えを行う

また、こちらの特例は「3,000万円の特別控除」と重ねて受けることができないので注意してください。

節税対策を行う

売却にかかった諸費用を諸経費として計上することで、不動産譲渡所得税を安く抑えられます。諸経費には、仲介手数料、印紙税、登録免許税などがあげられますが、諸経費として計上されるかは税務署の判断で決まるので思いつく限りの費用を計上しましょう。

マンション売却の費用や手数料で気をつけるべきポイントとは

費用・手数料の注意点

ここではマンション売却の手数料や諸費用に関して気をつけるべきポイントについてご紹介します。

仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ばない

仲介手数料が安ければその分、マンションの売却で得られる利益も多くなります。しかし、だからといって仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶと失敗することがあります。仲介手数料が安くても、売却の宣伝や交渉を積極的に行ってくれなければマンションは売れません。

逆に仲介手数料が上限額の不動産会社の仲介でも、好条件でマンションを売却できれば結果的に得られる利益も多くなります。

不動産会社を選ぶ際は仲介手数料の金額以上に信頼できる会社かどうかで選ぶことが重要です。

瑕疵担保責任の義務が発生する場合がある

売却後にマンションに水道管などの外部からでは簡単に見つからない欠陥が見つかった場合には売主が責任を追う必要がある場合があります。これを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言います。場合によっては契約解除や損害賠償を請求されます。

マンションに不具合等がある場合は修繕をするか、売主に対してしっかりと告知をしておきましょう。瑕疵担保責任に関してはその期間と範囲を契約書に記載し、責任の形を明確にしてくことが大切です。

事故物件であることを隠して売却すると損害賠償請求のリスクあり

事故物件に関しては買主に対して告知義務があります。事故物件であることを隠して売却した場合、告知義務違反になり、売買契約の解除や損害賠償請求をされる可能性があります。事故物件だと相場が下がってしまうからと隠してしまうと、後々大金を失うことになりかねません。

事故物件の場合でも、事故の要因やマンション自体の魅力や立地条件などによっては売却価格の相場が下がらないこともあります。買い手が買いたいと思うマンションのポジティブな要因を見つけ、しっかりとアピールすることが大切です。

名義人が複数人の場合、全員で均等に折半

売却予定のマンションの名義人が複数いる場合、売却費用や売却によって発生する利益は名義人全員で均等に折半する必要があります。また、複数の名義人がいるマンションを売却する場合、名義人全員の同意が必須です。

不動産譲渡所得税の滞納に気をつける

不動産所得税が発生している場合、確定申告を忘れずにしましょう。納税のし忘れがあると、延滞日数に応じて延滞金が課されます。確定申告は、売却年の翌年の2月16日〜3月15日(土日・祝日の場合はその翌日) が期限になるため、納税に遅れないようにしましょう。

リフォームは必ずしも効果的とは限らない

リフォームをすることで、魅力的な物件だと購入希望者に感じさせられます。しかし前述した通り、リフォーム代金は売り出し価格に転嫁することになるので、売り出し価格が相場価格から乖離した金額になってしまう可能性があります。そうなると逆に買主が見つかりづらくなる場合があります。

売却予定のマンションをリフォームする場合は、マンションの相場価格と乖離が少ない範囲で済ませられるように検討しましょう。

信頼できる不動産会社を探してマンションを高く売却しよう

マンションの売却で少しでも多くの利益を得ようと思ったら、マンションを高く売り、必要な諸費用を安く抑えることが大切です。そのためには、あなたの不動産を得意とする不動産会社に依頼することが大切です。

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よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
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【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

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【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
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・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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まとめ

マンション売却には仲介手数料をはじめとするさまざまな諸費用がかかってきます。今回ご紹介した諸費用を抑える方法を活用して、マンション売却時にお金が少しでも多く手もとに残るように活用してみてください。

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