マンションを売却するためにはいくつかの手順に従う必要があります。そこでマンション売却の流れ売却における注意点などをお伝えします。マンションの売却時に全体の流れを把握する参考にしてみてください。

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この記事の目次

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは大まかに以下のように進みます。

  1. 相場調査
  2. 不動産会社選び&査定依頼
  3. 不動産会社へ仲介依頼
  4. 不動産の売出し
  5. 内覧&売却交渉
  6. 売買契約の締結
  7. 不動産の引き渡し

マンション売却のステップごとにどのようなことを行うかを次にご紹介します。

Step1.相場調査

マンションの売却を決めたら、まずはどの程度の価格で売れそうなのかを自分で調べます。マンションの相場は立地条件間取り取引時期などにより大きく異なってきます。そこで売却したいマンションと似たような条件の不動産と比較することで、おおよその相場を知ることができます。

マンションの相場を知っておくことで、不動産会社が出す査定価格が妥当かどうかを判断する材料にできます

Step2.不動産選び&査定依頼

次に行うのが不動産会社選びと査定依頼です。不動産会社にマンションがいくらぐらいで売れるのか、査定依頼をしましょう。

実際の査定方法は2種類あります。不動産会社の担当者に現地を訪れてもらう訪問査定と、物件の過去の取引実績や市場の動向といった数字で判断する机上査定簡易査定)です。実際に部屋や周囲を見た上で査定を行う分、訪問査定のほうが机上査定より精度が高いです。

Step3.不動産会社へ仲介依頼

各不動産会社が出した査定価格やサービスの質を見極めて、仲介を依頼する不動産会社を決めます。正式に売却の依頼をするタイミングで、不動産会社とは媒介契約を結びます。

媒介契約には主に一般媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約の3形態があり、希望する売買方法などを踏まえてどの媒介契約を結ぶかを選びましょう。

Step4.不動産の売出し

不動産会社と契約を結ぶと、実際にマンションを売りに出します。マンションの売り出し価格は自身の希望売却価格や、不動産会社が出した査定価格、市場の動向などを踏まえて決定します。

Step5.内覧&売却交渉

購入希望者が現れたら、マンションの内覧をしてもらいます。物件を気に入ってもらえるよう入念に掃除を行い、不必要なものは片付けておきましょう。

購入希望者が物件を気に入ったら、売却価格や引渡し日等の条件交渉を行います。交渉時には売却するマンションに関する情報を正確に提供するようにしましょう。

Step6.売買契約の締結

売主と買主の間で売買条件に合意したら売買契約を締結します。締結の際には買主から売主へ手付金(てつけきん)が支払われます。手付金の金額は一般的に売却不動産の5〜20%ほどです。

Step7.不動産の引き渡し

売買契約の締結が済んだ後、売り主は所有権移転登記や抵当権抹消登記、マンションの引き渡しを行います。引き渡し後には仲介した不動産会社への仲介手数料の支払いも行います。

マンション売却時に売主が準備するものリスト

マンションを売却する際は、売主が事前に準備しなければならないものがあります。準備が必要なのは主に以下です。

本人確認書類 マンションに関する書類関係
パスポートや運転免許証など 登記済権利証及び登記識別情報
住民票及び戸籍の附票 登記事項証明証
実印及び印鑑登録証明書 維持費に関する書類
  管理規約及び使用細則
  固定資産税納税通知書
  課税明細書

上記のものはすぐに取得できるものと時間がかかるものがあります。提出を求められて慌てないように、事前に準備をしておきましょう。これらのほかにも、場合によっては求められる書類などが出てきます。どんな書類が必要になるかは媒介契約をした不動産会社に聞いてみましょう。

不動産売却時の必要書類について詳しく知りたい方は「【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり」をご確認ください。

マンションを売却する時の注意点4つ

マンション売却の注意点

マンションを売却するにあたって事前に知っておいたほうがいい情報や注意すべき点をご紹介します。マンション売却時の注意点は以下の4つです。

マンションの売却時にかかる諸費用を把握しておく

マンションを売却する際には仲介した不動産会社への仲介手数料が発生します。そのほかにも、売買契約を交わす際の印紙税抵当権抹消費用不動産譲渡所得税などさまざまな諸費用がかかってきます。

そのため、手元に残るお金は売却額から仲介手数料などの諸費用を引いた金額になることを忘れてはいけません。

マンションの売却時にかかる諸費用について詳しく知りたい方は、「マンション売却に必要な費用とは?仲介手数料や戻ってくるお金について」の記事をご確認ください。

なかなか売れない場合は販売活動を見直す

マンションを売りに出してもなかなか買い手が見つからない場合、一度販売活動を見直したほうがいいかもしれません。売り出し価格が相場価格と乖離していたり、十分な広告宣伝が行われていなかったりする可能性があります。

販売活動を不動産会社に任せっきりにせず、適切に販売活動が行われているか売主も積極的にチェックするようにしましょう。以下に売却につながらない原因の例を挙げるので、ぜひチェックしてみてください。

広告活動 ・不動産会社の担当者が熱心に販売活動をしてくれているか
・有効な宣伝広告がなされているか
・最新の市場情報を把握しているか
売り出し物件の状態 ・物件の魅力を適切に伝えているか
・物件の不具合を正直に報告しているか
・ハウスクリーニングやリフォームは十分か
・部屋がきれいな状態で内覧を行っているか
売り出し物件の価格 ・相場価格より高すぎる売り出し価格になっていないか
・短期間で連続して値下げして、売れ残り物件のようなイメージを与えていないか

売買契約時に瑕疵担保責任の期間と範囲を明確にする

マンションの売却後に、通常の注意の仕方で見つけられなかった欠陥があることを買主が発見したときに売主が責任を取る必要があります。これを「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と言います。

買主は【購入してから10年以内】かつ【買主がその欠陥を見つけてから1年以内】であれば損害賠償請求を行うことができ、また住むことができないレベルの瑕疵であれば、売買契約を取り消すこともできます。

瑕疵担保責任は売買契約書に記されたものが有効となります。売買契約書に瑕疵担保責任の期間や範囲を盛り込むことで、期間後、範囲外の瑕疵に関しては買主の責任となり、売主は責任を取る必要がなくなります。

売却利益が出たら必ず確定申告

マンションを含め、不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税という税金が課されることになります。この場合、確定申告をしての納税義務が発生します。納税をし忘れると、延滞日数に応じて延滞税が課せられるので注意が必要です。

また確定申告の際、居住用のマンションを売却したのであれば3,000万円の特別控除を受けることでき、利益が発生していながらも譲渡所得が非課税になることもあります。そのほかにも適応される特例や控除があるので、確定申告をする際には税務署や税理士に相談をするとよいでしょう。

マンションを少しでも高く売却するためのポイント6つ

マンションを高く売却するポイント

マンション売却の手順を踏んでいくなかで、以下のポイントを意識することで希望する売却価格でマンションが売れやすくなります。少しでも高く売却するためのポイントは次の6つです。

査定は複数の不動産会社に依頼

不動産会社が出す査定額は絶対的な根拠があるものではありません。そのため、不動産会社によって査定価格がバラバラであることがほとんどです。

査定価格の例
A社:1,800万円
B社:2,000万円
C社:2,400万円
D社:2,250万円

上記は不動産会社が同じマンションにつけた査定価格の例です。1社のみ査定を依頼した場合、査定価格がマンションの相場価格より低いことに気づかず、損をしてしまう可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より高く売ってくれそうな不動産会社を見つけることができます

ただし、ここでの査定価格はあくまでも売れる可能性のある価格であって、売却価格を保証するものではないことに注意しましょう。また、一番高い査定価格をつけた不動産会社の査定価格の根拠が曖昧だと、その価格では売れない可能性もあります。

不動産会社から提示された査定価格については価格査定書等の書面交付、取引事例などのデータの提示などを求めて、査定価格が確かなものかを裏付け確認するようにしましょう

複数社に査定依頼する際は一括査定が便利

マンションの査定依頼を出すたびにいろいろな情報を入力するのが面倒だという場合には、一括査定サイトの利用が便利です。物件情報や個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

媒介契約の形態は吟味して選ぶ

不動産会社に仲介を依頼する際には媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約の3形態があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。それぞれの媒介契約の特徴は以下のようになっています。

一般媒介契約 ・複数の不動産会社と結べる
・不動産会社には活動報告の義務なし
専属専任媒介契約 ・1社の不動産会社としか結べず、売主本人は買主を見つけられない
・不動産会社には定期的な活動報告の義務がある
専任媒介契約 ・1社の不動産会社としか結べないが、売主本人が買主を見つけても構わない
・不動産会社には定期的な活動報告の義務がある

また、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合、宅地宅物取引業法によりREINS(レインズ)というネットワークシステムに登録することになります。

REINS(レインズ)は国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構が運営しているシステムで、登録すると全国の不動産会社へ売却したい不動産の物件情報が伝わり、買主が見つかりやすくなります。ちなみに一般媒介契約でも任意でレインズに登録することができます。

どのようにしてマンションを売却したいか、自身の売却方法に合った媒介契約を選択して契約を締結するようにしましょう。

売り出し価格には値下げ交渉分を加味する

マンションの売り出し価格を決める際は、値下げ交渉分の価格を加味して決定することをおすすめします。なぜなら、買い手は少しでも安く物件を購入したいので値下げ交渉をしてくることがよくあるためです。

希望売却価格で売り出ししている時に値引きしてしまうと、売却価格は希望売却価格を必ず下回ります。しかし、希望売却価格に値下げ可能な交渉分の価格を加味して売り出し価格を決定していれば、値引きに応じても希望売却価格で売れることができます。

値下げ交渉に応じるかは売主の判断次第ですが、値下げをすることでスムーズに買い手が見つかる場合があります。

マンションの相場価格が高い時期に売却をする

マンションの相場価格は築年数が経過するごとに下がっていく傾向にあります。つまりは築年数が浅いうちに売りに出すほうが高く売れる確率が高いということです。

また、不動産の相場は一年を通して需要のある時期とない時期があります。転勤や転居の多い春や秋に売り出せば、その分需要が高く、高い価格で売買が成立する確率も高くなります

焦って売り出し価格を下げすぎない

一定期間売れない場合やすぐに売ってしまいたい場合、つい売り出し価格を値下げしがちです。

相場価格との乖離がある場合は売り出し価格の見直しは必要ですが、不必要な安売りは損をするばかりか、購入希望者に「値下げしたのに売れ残っているのは何か問題があるのでは」と敬遠され、ますます売れなくなる可能性さえあります。

また、売却に充てられる期間が短いと、どうしても値下げしないと売却できない状況が発生することがあります。納得のいく価格で売却するためにも、売却に充てられる期間は長めに確保するようにしておきましょう

一般的にマンションの売り出しから売却完了まで早くても3ヶ月余裕を見て6ヶ月〜1年はかかると思っておいたほうがよいでしょう。

部屋をメンテナンスする

内覧時の部屋の状態によって買い手の購入意欲が大きく変わってきます。内覧時に好印象を与えるためにも必ず事前に部屋の掃除やメンテナンスは行っておきましょう。特に玄関、リビング、水回りなどは入念に確認されやすいので、重点的にきれいにしておきましょう。

また、マンションの売却後に瑕疵が見つかると賠償請求される可能性があるので、目に見えない水道管などの場所もメンテナンスを入れるようにしておきましょう。

もしマンションの売却をキャンセルしたくなったら

何らかの事情でマンションの売却をキャンセルしたくなった場合、キャンセルはできるのでしょうか。

売買契約を結ぶ前段階であれば自由にキャンセルが可能です。その際、キャンセル料は発生しません。一方、買主が見つかり、売買契約を締結後にマンション売却のキャンセルを申し出る場合、手付金の2倍の額を買主に支払うことでキャンセルが可能です。

この手付金の倍額でのキャンセルができるのは履行の着手といって、手付金以外の金銭を受け取り、買主から代金の提示がなされる前までであり、履行の着手以降は手付金による解除をすることができなくなります。履行の着手後にキャンセルをしたい場合は、契約書に沿ってキャンセルをする必要があり、違約金を支払う形で行います。

買主が売却をキャンセルする場合は、支払った手付金を放棄することでキャンセルが可能です。

マンション売却には仲介のほかに買取という選択肢もある

マンションを安くてもいいから早く売りたいという方には、不動産会社が行う買取サービスを利用することもできます。買取の場合、不動産会社が直接物件を買い取ります。そのため、買主を探す手間がなく、すぐに現金化ができます。

ただし、買取の場合、一般的に通常の売却価格より低い価格での買取となることがほとんどです。

買取の場合、買取額が低くなりますが、以下のようなメリットもあります。

  • すぐに売れる
  • 仲介手数料が不要
  • 瑕疵担保責任が発生しない
  • 事前のリフォームやクリーニングが不要
  • 引っ越し時期等の融通がききやすい

不動産会社によっては一定期間売りに出し、売れなかった場合、買取を行うなどのサービスを行っているところもあります。マンションの買取はどの不動産会社でも行っているわけではないので、事前に買取を行っているのか確認をしておきましょう。

また、物件によっては買取を拒否されるケースもあります。不動産会社によって買取条件が異なるので、その辺りも事前に確認しておく必要があります。

信頼できる不動産会社を選んでマンション売却を円滑に進めよう

ここまでマンションの売却の流れを紹介してきましたが、マンション売却は普通であればそうそう経験するものではないので、難しい内容も含まれていたと思います。法律が絡んでくる内容などは、やはりその道のプロに任せるのが安心です。信頼できる不動産を見つけることが、マンションを高く売るコツです。

さらに言えば、あなたの不動産を得意とする不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

数ある不動産会社の中からどのようにしてそのような不動産会社を見つければいいのでしょうか。そんなときに役立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたのマンションが得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
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約1,300社 全国 約700万人
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【長所】
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【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
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イエウール

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【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

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【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

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【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
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大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「SUUMO」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

まとめ

初めてのマンション売却の際は、どのような流れで進んでいくのか、どのような書類が必要かなど、悩みや不安がつきものです。マンションの売却を成功させるには全体の流れを正しく理解し、しっかりと準備を行うことが大切です。

また、実際の販売活動は不動産会社が行うことになるので、信頼できる不動産と出会えるかが売却成功のカギとなってきます。信頼できる不動産と巡り合うためにも、査定段階では複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。その際、一括査定を利用すると便利です。

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