土地の売却をする際、どうすれば一番高く売れるのかが一番気になる部分だと思いますが、高額売却以外にも費用面や手続きの流れなどは気にすべきことのひとつになるでしょう。

また、土地を売るにはどうすれば良いのかという部分に関して、あまり詳しく知らない方も多いと思いますので、今回は費用と売却までの流れ、高額売却をするためにできることをご紹介していきます。

 

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土地を売却する際にかかる費用と税金

土地の売却をする際、売る側にも下記のような費用と税金が発生します。

  1. 不動産の仲介手数料
  2. 印紙代(印紙税)
  3. 譲渡所得税

仲介手数料に関しては仲介手数料の上限は、取引の価額によって異なりますが、不動産会社に支払うことになる報酬額の上限は下記のようになります。

表:仲介手数料の上限

売却額 報酬額の上限
200万円以下 5%
200万円超~400万円以下 4%
400万円超 3%

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)

印紙税は令和2年3月31日までに作られた書類には印紙税の軽減措置があり、通常の税率と軽減税率での表が以下のものです。

図:印紙税の税率

引用-国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

最後の譲渡所得税は「課税譲渡所得金額×税率」で求められ、復興所得税を含めた税率で下記のようになります。

表:譲渡所得税の税率

税金の種類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

参考:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

課税譲渡所得額にかける税率は所得税と住民税の税率を足し算したものです。詳しい計算方法については「土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額」をご覧ください。

土地を売却する方法と売却までの流れ

ここでは、基本的な仲介業者を介する方法で土地を売却した場合、流れとしては、

  1. 仲介業者に依頼する
  2. 買取業者に依頼する
  3. 自力で売る

の3パターンですが、一番簡単なのは「1:仲介業者に依頼する」と言うものです。

表:仲介業者に依頼する場合の売り方

一般媒介契約 複数の不動産会社に土地販売を依頼、自力で売るのも可。
専任媒介契約 特定の不動産会社に土地販売を依頼、自力で売るのも可。
専属専任媒介契約 特定の不動産会社に土地販売の全てを依頼。

参考:土地をスムーズに売却するための流れと事前に知っておくべき注意点

土地の査定を受けて相場を確認する

まずは土地の売却価格をつけないことには始まりませんし、相場から離れ過ぎていたらそもそも売れなかいといったこともありますから、土地の査定を受けることで、適正な価格を把握しましょう。詳しくは「不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは」を参考にしてください。

不動産会社と媒介契約を結び売れるのを待つ

先ほど少し触れましたが、不動産会社と媒介契約をします。一般的な契約方法としては「専任媒介契約」で、この契約をしておけば不動産会社の人が営業活動をしてくれます。

  • 広告、チラシを発行する
  • 不動産関係の雑誌に記載する
  • 自社サイトで紹介する
  • 自社の顧客に紹介する
  • 指定流通機構(レインズ)に登録する

専属専任媒介契約の場合、営業活動は不動産会社に任せるだけで構いません。一般媒介契約の場合は自分で営業活動を行うこともできます。

買い手との価格交渉

内見者が現れて、買い手と価格交渉をして双方が合意に至れば売買契約が結ばれます。価格交渉で値下げになることも視野に入れて販売価格を設定しておきましょう。また、売買契約が成立した段階で不動産会社は仲介手数料を請求できる権利を得ます。

決済と登記

土地の所有権が移る際は登記手続きが必要になります。ただ、決済のタイミングと登記のタイミングがあまりにもずれると、所有権は買い手に移ったけどお金の支払いがされないという事になるので、注意しましょう

決済と登記が終われば土地の所有権が買い手に移りますので、登記が済んだ段階で土地を引き渡せるようにしておきましょう。詳しくは「土地を売却する流れ」を確認しましょう。

土地を売りやすくして売却価格を出来るだけ高額にするには?

土地の売却価格をできるだけ高く設定することが、売主にとっては最も気になることだと思いますので、何ができるのかをご紹介します。

 

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あなたの希望を聞いてもらえる仲介会社を選ぶ

売却の希望価格や希望条件を明確に伝えることが重要です。もしかしたら希望する価格での売却が不可能な場合もありますので、十分に協議した上で、最終的な条件を決定しましょう。

また、仲介不動産会社には契約書の締結が義務付けられていますが、内容をよく読んでおかないと思わぬ落とし穴があったりします。

【事案 10】不動産仲介に係る説明違反に関する紛争

1.事案の概要

<申請人の主張>

平成 23 年 12 月、静かな環境だと相手方から勧められ、両隣に住宅が建つ前提で、相手方が仲介の広告をしている 8 区画ある分譲地のうち、1 区画(約 115 平米)の売買契約を相手方を仲介業者にして締結した(以下、「本件売買契約」という。)。

ところが、本件売買契約の締結の 2 週間後、相手方より、角地を含む西側隣接地 3 区画(約360 平米)を一括で購入したいという人が現れたと聞いた。アパートやマンションが建つ可能性を危惧し、購入目的を確認するよう求めたところ、「購入者の娘の住宅を建てるためであると確認している」との回答があった。

その後、相手方は、西側隣接地の購入目的が店舗建設であることを知ったにもかかわらず、これを直ちに当方に知らせなかった。もし、本件売買契約の売買代金決済日前に店舗が隣接地に建つ計画を知っていれば手付金を放棄し、解除していた。

相手方の営業所長は、管理不行き届きを認めながら、仲介手数料(約 120 万円)の返金に応じない。

引用元:国民生活センター

不動産会社の良い担当者を選ぶ

できるだけ信頼できる不動産会社を選ぶのも大事ですが、どんな担当者なのかも重要な要素になります。

  1. 不動産業が5年以上
  2. 宅建資格を持っている
  3. しつこい営業をかけてくる担当者は選ばない など

ただ、最後はあなたが納得して選べるかどうかが大事になるでしょう。

土地を売るのが得意であること

単純に不動産会社だから良いかと言うと、実はそんなことはありません。住宅や事業用ビル、テナントなど、不動産が違えば欲しい人も売りたい人も売り方も変わってきます。ですので、大手だからという理由で選ばず、土地の売却経験などを加味しながら実績の高い不動産会社を選ぶのがコツです。

購入希望価格を高めに設定しておく

買主との交渉では、基本的に査定価格よりも多少高めの価格を提示すべきです。なぜなら、多くの場合値下げに応じる必要があるからです。

ただし、売り出し価格を高くし過ぎても売れない可能性が高くなりますから、値下げ込みになる買主側の購入希望価格を予想して、希望価格の調整を慎重に行った方が良いでしょう。

不動産仲介手数料をおさえる

仲介手数料を抑えることは、結果的に売買でえる利益を増やすことに繋がりますので、案外盲点とも言える方法かと思います。これは不動産会社の仲介依頼の時点で交渉すべきことですが、買主側と同じ不動産会社を利用した方が、実は仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があります。

買主と売主が同じ場合、仲介してくれる不動産会社は両方から手数料を取ろうとしますので、単純計算で2倍になる仲介手数料を少し減らしてくれる余地があると言うことです。

手数料の二重取り自体は何かに違反している行為ではないものの、一部グレーな部分がないわけではないので、詳しく知りたい方は「不動産会社と媒介契約を結ぶ際に知っておくべき裏事情」をご覧ください。

【関連記事】
土地売買の流れ完全ガイド|査定・契約・費用の注意点まとめ

まとめ

土地の売却にかかる費用と、売却までの流れ、そしてどうすれば高額に土地を売却できるのかをまとめていきましたが、今回の内容を参考に、よりよい土地の売却をしていただければと思います。

 

不動産の売却を検討中の方へ

不動産を売却する際は、あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

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不動産会社探しで役立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。一括査定イメージ

一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなります

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

信頼性」「運営歴」「利用者数」の観点からおすすめできる6つの一括査定サイトをご紹介します。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
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・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

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【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

SUUMO

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【長所】
・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる
・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能

【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

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【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

公式サイトへ
【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

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【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られていますが、複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
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SUUMO
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ライフル・ホームズ
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イエイ
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ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「SUUMO」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

 

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