マンションを売却すると、税金がかかる場合があります。その際、自分で確定申告をして、適切に納税する義務が生じます。なかには初めてのマンション売却で、税金のことがわからずに不安だという方もいるかと思います。この記事ではマンション売却時にどんな税金がいくらかかるのかを解説します。マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

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マンション売却時には税金がかかるの?

マンションを売却して売却益が発生すると、売却益が「譲渡所得」として課税の対象になります。譲渡所得金額は以下のようにして求められます。

譲渡所得金額 = 売却価格 ― (取得費 + 譲渡費用) ― 特別控除

取得費:マンションの購入時の代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得にともなう税金などの合計(減価償却費は差し引く)

譲渡費用:マンション売却の際の仲介手数料、登記費用、印紙代の合計(抵当権抹消費用は含まない)

譲渡所得額は、マンションの売却金額からマンションの購入金額や購入時の諸費用等を差し引いた金額です。地価が上がったり、区画整理されてたりしてマンションの価値が高騰して譲渡所得が発生することがあります。逆に、譲渡所得額は往々にしてマイナスになる可能性もあります。譲渡所得が少なかったり、マイナスだったりする場合は、ほとんど税金はかかりません

マンション売却時にかかる税金の種類

マンション売却時に発生する税金がいくつかあります。マンション売却時に発生する税金には次のものがあります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 登記免許税
  • 印紙税
  • 消費税

これらの税金には売却益が発生した場合にかかる税金と、マンション売却の手続き上必ず発生する税金の2つがあります。

売却益がある場合に発生する税金

売却益がある際に発生する税金は譲渡所得税住民税復興特別税の3つです。

譲渡所得税

マンション売却で売却益が出た場合、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税率はマンションの所有期間が5年以下か、5年超かによって異なります。譲渡所得税の税率は以下です。

不動産の所有期間 所得税
5年以下 30%
5年超 15%

5年以下か、5年超かどうかはマンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判断されます。

譲渡所得税は確定申告で納税します。その際、譲渡所得税に加えて復興特別所得税として所得税の2.1%が上乗せされます。

譲渡所得税の計算イメージ

では、譲渡所得税がいくらかかるのか具体的に見てみましょう。売却にかかった費用等は以下のようにします。

●売却価格:3,500万円

●購入代金:2,500万円

  • 購買時の仲介手数料:70万円
  • 売却時の仲介手数料:129万円
  • 登録免許税:1万円
  • 不動産の所有期間:7年

譲渡所得3,500万円-2,500万円-70万円-129万円-1万円=800万円になります。

不動産を5年以上所有していたので税率は15%が適用されます。よって、不動産所得税800万円×15%=120万円です。

ただし、3,000万円の特別控除を受ける場合、上記の譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得がゼロになり、譲渡所得税はかかりません。3,000万円の特別控除についての詳細はあとで詳しく説明します。

復興特別所得税

東日本大震災の復興財源確保のために作られたのが復興特別所得税です。復興特別所得税はマンションを売却して、譲渡所得が発生した際にかかってきます。逆に譲渡所得がゼロ、またはマイナスのときは発生しません。

復興特別所得税の税率は2.1%で、基準所得税額に乗じられます。復興特別所得税は以下のように計算できます。

基礎所得税額 = 譲渡所得 × 所得税率

復興特別所得税 = 基礎所得税額 × 2.1%

復興特別所得税は非永住者以外の居住者が課税の対象となります。また、復興特別所得税がかかる期間は2035年までです。

復興特別所得税の計算イメージ

譲渡所得の計算イメージで使用した例を利用して、復興特別所得税がいくらかかるか実際に計算してみます。

まず、基礎所得税額が、800万円(譲渡所得額)×15%(長期所得税率)=120万円 です。基礎所得税額の120万円に復興特別所得税率2.1%を乗じます。120万円×2.1%=2.52万円です。よって、2.52万円 が復興特別所得税として納める必要のある金額です。

住民税

マンション売却により譲渡所得が発生した場合には住民税もかかります。譲渡所得税と同様、住民税の税率もマンションの所有期間が5年以下か、5年超かによって異なります。住民の税率は以下です。

不動産の所有期間 住民税
5年以下 9%
5年超 5%

売却の手続き上必ず発生する税金

マンション売却による譲渡所得が発生したかしないか関係なく、売却の手続き上かならず発生する税金が登記免許税印紙税消費税の3つです。

登記免許税

マンションを売却した場合、所有権を変更し、登記する必要があります。その登記手続きの際に納めなければならないのが登記免許税です。不動産売買時にはいくつかの登記を行う必要がありますが、売主に関係してくるのは抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを利用してマンションを購入した際に金融機関が設定した抵当権の抹消手続きのことです。住宅ローンを完済しただけでは抵当権は抹消されず、必ず自分でやるか、司法書士に依頼して手続きを進めなければいけません。抵当権が抹消されていないと、マンションは売却できないので必ず必要な手続きです。

抵当権抹消登記にかかる登記免許税は、1つの不動産につき1,000円です。ただし、マンションの場合、『建物、部屋の土地、マンションの敷居』の3つを計上する必要があり、合計で3,000円を納める必要があることが多いです。

印紙税

印紙税は、マンションの売買契約時など印紙税法に定められる課税文書を作成したときに課せられるものです。収入印紙を文章に貼り付け、消印を押すことで納税したことになります。貼り付ける収入印紙は文章の内容や記載されている金額に応じて異なります。マンションの売却時、売却に応じて必要になる収入印紙の以下のように変わります。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

平成26年4月1日~令和2年3月31日の期間は軽減税率が適応されています。以降は軽減税率が終了し、税率が高くなる可能性があるので注意が必要です。

また、マンションの売買契約書を作成する場合、売主と買主の間で契約書を2部作成して双方が1部ずつ保管することがよくあります。その際は売主、買主双方が1部分の印紙税を負担することが一般的です。

契約書に収入印紙を貼り付け忘れ、そのことを税務署に指摘されると、納付すべき印紙税の3倍に相当する過怠税が徴収されますので注意してください。

消費税

個人によるマンションの売却には消費税は適応されません。しかし、マンション売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料は消費税の課税対象となります。不動産の仲介手数料は『売却額の3%+6万円』です。仲介手数料に消費税10%分を上乗せして支払う必要があります。

また、居住マンションから引っ越しをする場合にかかる引越し費用や、マンションのハウスクリーニング代、リフォーム代などにも消費税10%がかかってきます。

マンション売却時に受けられる特別控除とは

マンション売却時に利用できる特別控除

マンションを売却して譲渡所得が発生すると税金がかかりますが、その際に適応できる特別控除がいくつかあります。納める税金がぐんと安く済む特別控除は次の2つです。

3,000 万円の特別控除の特例

売却するマンションが住居用だった場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。ちなみに、公共事業などのためにマンションを売却した場合は5,000万円を差し引けます。

3,000万円の特別控除を受けるには、マンションが別荘や一時的な仮住まいでないこと、売買が親子間や夫婦間でないことなどが条件にあります。居住用のマンションを売却することが特例適用の条件ですが、現在居住していなくとも、マンションを転居した日から3年目の年末までに売却できれば3,000万円の特別控除の特例の適応が認められます。また、前年、前々年に以下の特例の適用を受けていると、3,000万円の特別控除は受けられません。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除(同じ特例)
  • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
  • マイホームの買換えやマイホームの交換の特例

上記の条件のほか、特定の特例と重複しての適応が受けられません。また、3,000万円の特別控除を受けるには確定申告が必要です。3,000万円の特別控除を受ける際は、ほかの特別控除との兼ね合いを考えて慎重に検討しましょう。

軽減税率の特例

売却するマンションの所有期間が5年以上だと納める譲渡所得税、住民税が安くなると説明しましたが、さらにマンションの所有期間が10年を超えると軽減税率の特例の適用を受けられます。適応される軽減税率は以下です。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

上記の税率に対し、2035年までは復興特別所得税として、所得税の2.1%が上乗せされます。

軽減税率の特例を受けるには、いくつか条件があります。売却マンションの所有期間が10年超であることの他に、3,000万円の特別控除と同様、マンションが別荘や一時的な仮住まいでないこと、売買が親子間や夫婦間でないことなどが条件にあります。また、売却の前年、前々年に以下の特例の適用を受けていると、軽減税率の特例が受けられません。

  • マイホームを売ったときの家減税率の特例(同じ特例)
  • マイホームの買換えや交換の特例

ちなみに、3,000万円の特別控除とは重ねて特別控除の適用を受けることができます。軽減税率の特例を受けるためには、3,000万円の特別控除同様、確定申告が必要です。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

親が亡くなり、相続または遺贈によって手に入れたマンションを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能です。

ただし、この特別控除の特例を適用するにはいくつかの条件があります。まず、相続したマンションを2023年12月31日までに売却しなければいけません。また、売却するマンションが昭和56年5月31日以前に建築されており、区分所有建物登記がされていないことが必要です。加えて、売却代金が1億円以下で、相続した年の12月31日までに売却を完了することなども条件とされています。

マンションの売却益がマイナスになったら

マンションを売却した際に譲渡所得がマイナスになると「譲渡損失」になります。譲渡損失だと、当然譲渡所得税や住民税はかかりません。それどころか、マンションの売却年のそのほかの土地や建物の譲渡所得から金額を控除できます。一度控除を適応しても控除しきれなかった残りの損失金額は、事業所得や給料所得などほかの所得と損益通算はできません。

ただし、令和元年12月31日までにマンションを売却した方で譲渡損失が発生している方には、以下の特例が適応可能です。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和元年12月31日までに、住宅ローンのあるマンションを住宅ローン残高以下の価格で売却して譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失をその年の給料所得や事業所得などほかの所得から控除ができる損益通算が可能です。また、損失通算でも控除しきれなかった譲渡損失は、マンション売却の年の翌年以降3年内に繰り越して控除できます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けるには、マンションの売却日前日までに、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があり、マンションの売却額がその住宅ローン残高を下回っている必要があります。そのほかに、売却するマンションに現在住居している、または3年前まで居住していたことも条件になります。加えて、マンションの所有歴が5年以上で、日本国内にあることが必要です。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和元年12月31日までにマンションを売却し、新たにマイホームを購入した場合に、マンション売却で出た譲渡損失をその年の給料所得や事業所得などほかの所得から控除できる損益通算が可能です。また、損失通算でも控除しきれなかった譲渡損失は、マンション売却の年の翌年以降3年内に繰り越して控除できます。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用するには、売却したマンションが現在居住、または3年前まで居住していた実績が必要です。さらに、マンションを5年以上所有し、日本国内にある必要もあります。

また、この特例を適用するためには売却マンションに対する条件のほか、新たに購入するマイホームにも条件があります。特例適用を受けるためには、マンション売却の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までに日本国内にある新居宅を購入する必要があり、さらに購入する新居宅は家屋の床面積が50平方メートル以上である必要があります。加えて、新居宅を購入した年の翌年12月31日までに居住、または居住の目処を立てなければいけません。その上で、同日までに買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有することが必要です。

マンション売却で戻ってくる税金とは

マンション売却時には逆に戻ってくる税金というのもあります。それは固定資産税都市計画税です。

固定資産税、都市計画税はその年の1月1日時点での物件の保有者に納税義務があります。そのため、その年の固定資産税、都市計画税を売主が負担しているケースが多いです。

そこで、マンション売却時にその年の残り日数分の固定資産税、都市計画税を買主から返還してもらえます。

マンション売却でかかる税金を安く抑える方法とは

マンションを売却するとさまざまな税金がかかってきます。払う税金は少ないほうがいいですよね。では、どうすれば税金を安く抑えられるのでしょうか。

マンション売却でかかる税金を安く抑える最大のポイントは、譲渡所得を極力少なくすることにあります。譲渡所得が少なければ、それだけ払う必要のある税金も減ります。

譲渡所得を少なくする方法としては、上記でご紹介した3,000万円の特別控除など、さまざまな控除を活用する手があります。

また、控除を活用しなくとも、諸経費をなるべく多く計上することで譲渡所得を少なくする方法もあります。そのため、諸経費は忘れずリストアップし、取得費として計上しましょう。

マンションの売却で譲渡所得が発生したら必ず確定申告を

マンションを売却して譲渡所得が発生すると、譲渡所得税や住民税などの税金を納めなければいけません。また、譲渡所得が発生しなくとも、売却の過程で印紙税や登記免許税などの税金を納める必要があります。

普段サラリーマンなどで確定申告をしないという方も、マンションを売却した際に発生する税金と確定申告に気をつけましょう。もし確定申告を怠り、税務署から指摘が入ると、延滞金が発生し、本来納めるべき税金よりも多くのお金を支払うことになりかねません。マンション売却で損をしないためにも、必ず確定申告をしましょう。その際、特別控除の活用や経費計上をして譲渡所得を少なくするなどすると支払う税金が少なくなります。

税金のことがよくわからないという方は、プロに任せるのが安心です。不動産会社にはマンション売却にかかる税金に詳しい専門家がいるので、気になる方や不安に思っている方は一度相談してみてください。その際、信頼できる不動産会社を見つけることがとても大切です。一括査定サイトなら、一度の情報入力で多数の不動産会社から査定を受けられ、比較検討が容易にできます。

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