土地の価格はよく「一物四価」と呼ばれ、それは土地という1つのモノに4つの価格があるということを指します。

どうして4つもあるんだろう?とお考えかもしれませんが、ざっくり言えば、どんなときに土地の価格を使うかということに尽きます。

どの価格も状況によって変動するもので、ずっと同じとはいきません。また、対象の土地をとりまく環境によっても価格は異なるのが、土地の価格の特徴でしょう。

例えば、都道府県とおおざっぱに区切っても、地価の平均は差が出てきます。

1位 東京都 94万3,247円/㎡ 43位 島根県 3万0,285円/㎡
2位 大阪府 26万7,304円/㎡ 44位 鳥取県 2万9,512円/㎡
3位 神奈川県 24万4,256円/㎡ 45位 山形県 2万7,751円/㎡
4位 京都府 19万3,045円/㎡ 46位 青森県 2万4,017円/㎡
5位 愛知県 17万4,052円/㎡ 47位 秋田県 2万0,014円/㎡

参考:土地代データ

こちらは地価平均のランキングで、あとで全体のモノを引用させていただきます。

ここでは47都道府県中、ベスト5とワースト5を挙げました。随分と額に差があることがわかるかと思いますが、ベスト5の中でも東京は別格のようですね。

なんとなく都市部の土地のほうが価格が高いイメージを持っているかと思いますが、土地の価格はそもそもどうやって決まっているのでしょうか。

この記事では、4つの土地の価格の特徴と地価の決まる要因についてお伝えいたします。

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土地の価格は4種類ある | それぞれの特徴の紹介

冒頭のとおり、土地には4種類の価格があります。

  • 実勢価格
  • 公示地価・基準地価
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額

これら4つの土地の価格はどのようなときに使うのでしょうか。それぞれ確認しましょう。

実勢価格

市場取引における価格、実際に取引がなされた額のことを指します。

「どこで使うか」というよりも、かつてこの額で売った、買ったという価格ですので、近隣の土地で使用目的(住んだり、お店を開いたり)が同じであれば、売却の際の目安になります。

売却したい土地と似ている土地の過去の取引事例が相場になってくるので、ある程度の価格は決まっているといってもいいですが、土地に対する主観的な評価は人それぞれですので、過去の取引実績を下にした価格で売却できるとは限りません。

土地の取引実例に関してはこちらから確認することができます。

参考:土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索

公示地価&基準地価

公示地価と基準地価(都道府県地価調査価格)は共に国の機関によって定められるものであり、公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が発表しています。全国すべての土地を測定しているわけでなく、定められた特定の場所のみが対象です。

公示地価の測定に選ばれた場所のことを標準値と言いますが、これは住宅地や商業地といった同一の目的で使用されるとみられる地域の中から、利用状況・環境などが標準的である土地が選ばれます。

公示地価や基準地価の存在する意味としては適正な土地の価格形成のための基準を作ること(取引するときの指標にしてね、ということ)、相続税や固定資産税評価の基準にすること、公共事業用地の取得価格の基準にすることが挙げられます。

公示価格と基準地価の違いは発表している団体だけではありません。わかりやすいところでは公示地価は毎年1月1日時点の価格を3月ごろに、基準地価は7月1日時点の価格を9月ごろに発表するという違いがあります。

  公示地価 基準地価
調査しているところ 都道府県
評価対象の時期 毎年1月1日 毎年7月1日時点
公表する時期 毎年3月ごろ 毎年9月ごろ
根拠法 地価公示法 国土利用計画法

地価」という言葉を耳にしたことがある方もいると思いますが、単純に文字通り「土地の価格」を指したり、あるいは公示地価のことを指すことが多いです。

固定資産税評価額

税金のひとつ、土地や建物を持っていると課される「固定資産税」の額を算定するときに用いる評価額です。

年に4度送られてくる固定資産税課税明細書もしくは固定資産評価証明書を役所で発行してもらうことで固定資産税評価額を知ることができます。

固定資産税評価額は公示価格と比べ低くなるもので、公示価格の80%ほどになります。

固定資産税評価額の求め方

固定資産税評価額は以下の式によって算出することができます。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

参考:固定資産税の概要|東京都主税局

相続税評価額

相続税を算出するときに使用するものが相続税評価額です。

固定資産税が実勢価格の70%ほどの価格である一方、こちらは公示価格の80%ほどの価格です。

路線価方式で相続税評価額を求める

相続税評価額を知るためにはまず、路線価というものを知る必要があります。

路線価とは、道路に面している宅地1㎡あたりの評価額のことで、相続税のほか、贈与税の算出にも使います。

先ほどの「公示価格の80%ほどの価格になる」直接的な理由としては、この路線価が公示価格の80%を目安に決定しているからです。

全国の路線価に関しては、こちら国税庁のHPにて確認することができます。

参考:国税庁 路線価図 評価倍率表 平成30年分財産評価基準を見る

路線価は以下の図のように数字とアルファベットの組み合わせになっています。(例は新宿区)

1620というのは後ろに「千円」という単位をつけた表記であり、この場合は1620千円、つまり162万円を表します。

アルファベットは借地権を持つ人が必要な数字ですが今回は触れません。

路線価は前述のとおり、「宅地1㎡あたりの評価額」ですので、この162万円と固定資産税通知書に記載されている土地の面積を掛け算することで、相続税評価額を算出できます。

もしも100㎡の土地ならば162万×100で、相続税評価額は1億6200万円ということになります。

このように路線価を使用して相続税評価額を算出する方法を路線価方式と言います。

倍率方式で相続税評価額を求める

路線価はすべての土地に設定されているわけではありません。路線価設定されていない土地の相続税評価額が必要なときは、倍率方式という方法を用います。

こちらは固定資産税評価額に一定の倍率をかけることで求めるやりかたになり、先ほどと同じ、こちらのリンクから各都道府県に進み、評価倍率表をご覧ください。

参考:国税庁 路線価図 評価倍率表 平成30年分財産評価基準を見る

被相続人が亡くなった日の年度の固定資産税評価額と上記の評価倍率表中の数字をかけることで、倍率方式による相続税評価額を求めることができます。

土地の地価ランキングと地価の決定理由について

全国の時価のランキングです。実際の取引価格は前述のとおり実勢価格になりますが、市場の価格、相場というのは地価が参考・目安にされています。

ランキング上位には首都である東京や地方都市として栄えている都道府県がみられます。

参考:土地代データ

土地が所属する地域の地域性

対象の土地がある地域が持つ住環境や利便性などの、その地域がどのような性質であるかが価格決定の要因となります。

買い物がしやすかったり、交通の便がよかったりと、住環境・商業環境として恵まれているほど高くなりやすいのです。

土地の性質

アパートを借りるときなどに駅から何分とか、洗濯物が乾きやすいから南向きが良いとかなどその建物固有の良い悪いの性質があるように、土地にも土地固有の性質があります。

間口(正面の幅のこと)の広さ・面している道路の広さ・道路との高低差・駅からどのくらいかなどでの観点で優秀なほど価値は高くなるのです。

人々の出入り

その土地への人の流入によっても決まります。

人の流入が多ければ多いほど土地の価格は上昇し、また少なければ少ないほど下落します。

土地を出るだけ高く売却するには?

基本的に土地の売買をするときに気にする価格は事実上の相場である実勢価格でいいのですが、せっかく売却するのですから少しでも高い価格にしたいですよね。

土地を売却するとき、どうすればより高く売ることができるでしょうか。

仲介業者に依頼する

売ると決めても、土地が売り出されることが周知されないと売れるものも売れませんので、売却したい土地の存在を知ってもらうためには広告を出す必要があります。

そのようなときでも仲介業者に土地売却に依頼をすれば、広告を出してくれます。

土地売却に関して知識が無い人が、自分で広告を出そうにもその費用には限界がある上、最悪広告した事自体が無駄に終わることもあります。

一方で仲介業者であれば適切な広告を出してくれる可能性が高いですし、広告費用に関しても自分で出す必要がないという点で出費が減ります。

高めの売却希望価格にしておく

購入希望者は交渉の過程で価格の値下げを求めることも多く、売主としてもそれに応じる場面が出て来るモノです。

事前に価格を高めに設定しておけば、多少の値下げ希望にも対応でき、結果として高く売れる可能性がでてきます。

【関連記事】土地の売却時にかかる費用と売却価格を高めるために出来る事とは?

仲介業者探しは一括査定サイトがおすすめ

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

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【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

SUUMO

公式サイトへ
【長所】
・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる
・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能

【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

公式サイトへ
【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

SUUMO
公式サイトへ
イエウール
公式サイトへ

ライフル・ホームズ
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「SUUMO」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

 公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

土地の価格それぞれの存在理由を改めてまとめると以下になります。

  • 実勢価格⇒実際の取引価格(実例)
  • 公示地価・基準地価⇒取引で価格を考えるときの目安、相続税や固定資産税の基準
  • 固定資産税評価額⇒固定資産税を算出するときのため
  • 相続税評価額⇒相続税を算出するときのため

売却したいとき、過去に取引のあった土地の価格を参考に取引価格が決定される傾向にあります。したがって実勢価格ですね。

とはいえあくまで実勢価格もあなたの土地の価格を考える上での指標でしかありません。

似たような土地の実勢価格どおりに売れるとは良くも悪くも限らないのです。

【関連記事】
田舎の土地を売却する方法|「売れない土地」を売るために必要なこととは?
マンションを売却する際の相場とできるだけ高く売る7つのポイント
土地をスムーズに売却するための流れと事前に知っておくべき注意点

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