不動産売却では非常に大きなお金が動きます。売却時に住宅ローンの残債がある場合には一括返済をすることが通常ですから、入金のタイミングは多くの人が気になるポイントでしょう。

不動産売却の入金は、一般的に「売買契約時」と「決済・引き渡し時」の2回に分けて行われます。入金は、現金、振り込み、預金小切手のいずれかで行われるのが通常です。

入金に関しては注意しなければならない点がいくつかあり、仲介手数料やローン残債の支払いなど、不動産の売却に関連して知っておくべきことがあります。

この記事では、不動産売却の入金について理解しておくべき情報を紹介します。

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不動産の売却代金が入金されるタイミング

早速、売却代金が入金されるタイミングを確認してみましょう。

仲介の場合は2回に分けて入金

不動産会社に仲介を依頼している場合には、冒頭でもお伝えした通り、売買契約時の「手付金」と、決済・引き渡し時の「残金」の2回に分けて入金されます。

売買契約時には、売り手と買い手が面会し、宅地建物取引士による重要事項説明書の案内と、売買契約の締結のあとに、手付金として売却代金の一部が支払われます。

一方、引き渡し時には、銀行、もしくは不動産会社にて売却額から手付金を引いた「残金」が支払われます。

中間金の支払いはまれなケースが多い

中間金とは、手付金と残金支払いの間に入金されるお金のことです。中間金は売り手と買い手が合意した場合に設けられることがあります。不動産売買においては、新居の引っ越し費用などに充てられるのが通常です。

ただし、買い手は住宅ローンを融資してもらって不動産を購入することが多く、融資のタイミングが引き渡し日になることが一般的なので、中間金の支払いはほとんどありません

仮に売り手のあなたが望んだとしても、買い手はその資金を準備しなければならず、買い手が限定されてしまうことに注意してください。

不動産会社による買取の場合は一括入金の場合も

不動産会社による買取で売却する場合には、引き渡し時に一括入金されるといったケースもあります。買取とは不動産会社に仲介をしてもらう個人間の売買ではなく、不動産会社に直接買ってもらう売却の方法です。

買取においても、売買契約時に手付金が、引き渡し時に残金が支払われることが通常ですが、売買契約時に代金支払いの時期を打ち合わせし、一括での入金をしてもらえるケースもあるのです。

事情があってただちに現金が必要な場合には、買取を利用すれば必要な金額を希望する時期に入金してもらえる可能性があることも覚えておいてください。

売却代金の入金方法

手付金は現金で、残金は銀行振り込みで入金されることが通常です。

手付金が現金での入金である理由は、売買契約と手付金の支払いを同時にする商慣行になっているからです。振り込みの場合だと当日中の着金確認が取れない場合もありますし、事前に振り込むと盗難のリスクがあります。

一方、残金は銀行振り込みで行われます。残金は金額が大きいため、現金の場合には持参リスクがあるからです。また、売り手への入金確認が当日中にされる必要があることから、14時までに振り込みが行われるのが一般的です。

手付金の注意ポイント

売買契約時に手付金として売却代金の一部が入金されるのはすでにお伝えした通りです。ただし、この手付金の取り扱いについて注意しておきたいポイントがあります。

手付金の金額は売却代金の5~10%が一般的

手付金の金額は売り手・買い手が合意していれば自由に決めて問題ありませんが、不動産売買の商慣行では売却代金の5~10%程度となっていることが通常です。

詳しくは後述していますが、手付金はキャンセル料として取り扱われます。売り手からすると、もし手付金が低く設定されていた場合、キャンセルのハードルが低く、買い手に契約解除されやすい状況が生まれてしまいます。一方、手付金を高く設定した場合、キャンセルのハードルは高くなりますが、売り手側の都合でやむを得ずキャンセルする場合に経済的負担が大きくなり、キャンセルしたくてもできないといった事態になってしまう可能性があります。

手付金は保管しておくべき

手付金は売却代金の一部ですが、入金されても手をつけずに保管しておくことをおすすめします。なぜなら、売り手都合でキャンセルになった場合には、手付金の2倍の金額を買い手に対して支払う契約になっていることが通常だからです。

手付金は法律的には次の3つの解釈がありますが、不動産売買においては「解約手付」という性質を持っています。

手付金の解釈 内容
解約手付 買い手は手付金を放棄することで、売り手は手付金の2倍の金額を支払うことで契約を解除できる。
証約手付 売買契約の締結まで段階がある場合、契約が成立したことを証明するために支払う。
違約手付 債務不履行があった場合に、損害賠償とは別に「罰」として支払う。

売買契約から引き渡しまでには1ヶ月程度の期間が空くのが通常です。もし売り手都合で契約解除をする場合には、手付金の2倍の金額を買い手に支払わなければなりません。つまり、すでに受け取った手付金の倍の額を預金などから賄わなければならないのです。

手付金が振り込まれたからといって使ってしまうと、万が一売り手都合で契約解除になった場合、経済的に大きな負担になってしまう可能性があります。そのため、引き渡しまでは手付金を使わないようにしたほうがよいのです。

住宅ローンが残る場合には売却代金を利用して一括返済

不動産に住宅ローンが残っている場合には、売却に先立って抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、金融機関が融資と引き換えに不動産を担保にする権利のことです。

抵当権の抹消をするには、ローンの残債を全額支払わなければなりません。売却代金の入金時期を懸念している理由は、売却代金をローン残債の支払いに充てる必要があるから、という人も多いでしょう。

実は、不動産を売却する場合、売却代金はローンの返済に充てられて、引き渡しと同日に抵当権を抹消できるので心配する必要はありません

売買契約を結んだ時点で残金の支払い日が確定しますが、その後、一括返済を金融機関に申告します。引き渡し日に残金が振り込まれると、借入先の金融機関に連絡してローン残債の支払いを済ませます。その後、抵当権抹消書類が交付されるので、司法書士が内容を確認(司法書士に抵当権抹消を依頼している場合)し、法務局で抵当権の抹消を行います。

引き渡し日に精算されるお金

引き渡し当日は、残金が入金されるほか、固定資産税、管理費・積み立て修繕金の精算も行われます

固定資産税は1月1日に不動産を所有している人に課税される税金で、通常年4回に分けて支払われます。引き渡し日を基準にして、日割り計算した金額を買い手が負担します。起算日は地域によって異なっており、関東では1月1日、関西では4月1日となっていることが通常です。

一方、管理費・積み立て修繕金は月ごとに集金されることが通常のため、引っ越し日を基準に、引き渡し前の当月分を売り手が、引き渡し日以降を買い手が負担することが通常です。

精算の方法や起算日については、売買契約書で取り決めがされているので、確認しておきましょう。

不動産売却で発生するお金

入金が確認できたらひと安心ですが、それで終わりではありません。入金当日、もしくはその日以降に支払わなければならないお金があるからです。

ここでは、どういったお金が発生するかについて、簡単に確認してみましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に支払う報酬のことです。支払うタイミングは、売買契約時に50%、引き渡し日に50%となっていることが通常です。ただ、これも不動産売却の商慣習です。具体的な内容は媒介契約書に記載がありますので、確認しておきましょう。不動産会社によっては、売買契約時に100%となっていることもありますので注意が必要です。

仲介手数料の金額は、次のように法律によって売却価格ごとに上限が決まっており、この上限の金額通りに請求されるのが一般的です。

売却価格 仲介手数料の上限
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

仮に売却価格が3,000万円だった場合、3,000万円×3%+6万円=96万円が仲介手数料となり、売買契約時に半分の48万円、引き渡し時にもう半分の48万円を、不動産会社に支払うことになるのが一般的です。

貯蓄で賄えれば問題ありませんが、もし資金がショートするようであれば、引き渡し時の一括支払いを不動産会社に依頼してみましょう。応じてくれる業者も少なくありません。

司法書士への報酬

引き渡し当日に買い主から売り主へ所有権などを移転する必要があるため、素早い登記申請が求められます。そのため、不動産会社が紹介した司法書士に、所有権移転登記や抵当権抹消登記などを依頼するケースが多くなっています。

引き渡し日には司法書士への報酬も発生しますので注意しておきましょう

報酬額は司法書士によって変わりますが、所有権移転は4~5万円程度、抵当権抹消は1~2万円程度なっていることが多いようです。

税金

不動産を売却して利益が出た場合には、「譲渡所得税」という税金を支払わなければなりません。譲渡所得税の計算方法は次の通りです。

{売却価格-(取得費+諸経費)-特別控除}×(所得税率+住民税率)

なお、所得税率と住民税率は不動産を所有していた期間によって異なり、次の表の通りです。

税金 所有期間5年以下 所有期間5年以上
所得税率 30% 15%
住民税率 15% 5%

譲渡所得税を納付する際は、売却した翌年に確定申告をする必要があります。税務署で相談しながら必要書類を作成するか、自分での納税が困難な場合には税理士に依頼しましょう。

また、納税額が大きくなった場合にはまとまった金額が必要になります。売却した利益をすぐに使ってしまうと納税できなくなる可能性もありますので注意しましょう。

まとめ

不動産の売却代金は、「売買契約が成立したとき」と「引き渡しするとき」の2回に分けて入金されます。売買契約時に売却額の5~10%、引き渡し日に残りの90~95%が支払われるのが一般的です。

売買契約時に入金される「手付金」は、売り手の都合で売買契約を解除した場合にはその倍の金額を支払うことになりますので、注意してください。

また、引き渡し日やそれ以降にも、仲介手数料や税金など支払わなければならないお金があることを頭に入れ、資金計画を立てましょう。

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