これから不動産売却をする方は、不動産売却の際に発生する費用について押さえておくべできしょう。売却を完了させるまでにはそれなりのお金がかかるため、事前に不動産売却に伴う費用について知っておくと、前もって準備をすることができ、よりお得に売却するうえでも効果的だからです。

今回の記事では、不動産売却にかかる費用をご紹介したうえで、費用を安くするための方法について解説していきます。

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不動産売却時にかかる主な費用

早速、不動産売却の際に発生する費用について確認していきましょう。

仲介手数料

不動産売却をするうえで、不動産会社を介して買い手を見つけることが一般的ですが、買い手との売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬仲介手数料になります。

手数料の上限金額の算出方法

仲介手数料は、売却価格に比例して高くなりますが、上限金額が設けられています。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額|国土交通省

例えば、不動産の売却価格が2,000万円の場合、最大で726,000円(消費税込)の仲介手数料が発生します。

<内訳>
200万円×5%+消費税=110,000円
200万円×4%+消費税=88,000円
1,600万円×3%+消費税=528,000円

この仲介手数料の額は速算式にて簡単に算出することも可能ですし、早見表もあるので概算を把握することができます。

【関連記事】不動産売却時の仲介手数料の仕組み|早見表と計算例で金額がスグわかる

ローンの返済と返済に伴う手数料

不動産を購入する際、銀行など金融機関でローンを組む方は少なくありません。不動産の売却時は、売却したお金でローンを一括返済(繰り上げ返済)することになりますが、一括で返済する際に事務手数料が発生します。

手数料の相場は、3,000~5,000円になりますが、固定ローン(金利が変わらないタイプのローン)を利用していた方は、大体3~5万円の手数料がかかります。700万円のローン残高に対して手数料が4,000円の場合、返済額700万円+手数料4,000円×消費税1.1=7,004,400円(消費税込)の費用がかかることになります。

抵当権抹消登記費用

ローンを組んでいた方は、万が一、返済できなかった場合に備えて金融機関から不動産に抵当権(返済不能になった場合に不動産を差押えることができる権利)を設定されていることが一般的です。売却する場合は不動産の所有権は買主に移るため、当然、抵当権は解除しなければなりません。この抵当権を抹消するための費用としては以下のものがあります。

登録免許税

抵当権を解除するにあたり、法務局にて抵当権抹消登記を行う必要があり、登記する際の免許税を法務局へ納めなければなりません。登録免許税は、不動産1つあたり1,000円です。建物と土地は別にカウントされるため、一般的に建物の免許税1,000円+土地の免許税1,000円=2,000円の免許税を納めることになります。

また、マンションを売却する場合の免許税は、所有する部屋の土地とマンションが建っている敷地を別々に計上するため、建物の免許税1,000円+土地の免許税1,000円×2(部屋の土地+マンションの敷地)=3,000円になります。

司法書士への報酬金

抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に書類作成を依頼することが一般的ですが、費用の相場は8,000円~1万2,000円です。つまり司法書士に依頼した場合、登録免許税に加えて司法書士への報酬が費用として発生することになります。

参考:住宅ローン等を完済した:法務局

【関連記事】抵当権抹消とは|自分でできる抵当権抹消手続きの全手順

売買契約書の印紙税

印紙税の額は、下記の通りです。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

不動産売却は買い手が見つかった段階で、買い手と売買契約書を交わすことになりますが、契約書に貼る印紙を買うために印紙税を負担しなければなりません。売却価格に比例して印紙税は高くなりますが、平成26年4月1日~令和2年3月31日の期間に契約した場合には、軽減措置が適用されます。

つまりは売却価格3,000万円、平成29年に契約したものに関しては1万円の印紙税が発生します。

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

不動産譲渡所得税

不動産の売却価格が、購入時と比べて高額だった場合、所得税が課されるかもしれません。所得税は、不動産譲渡所得×所得税率で計算することができ、不動産譲渡所得は以下のように計算します。

不動産譲渡所得=不動産売却価格-(購入価格+購入時の費用+売却時の費用※)-特別控除

※売却時の費用=仲介手数料+売買契約書の印紙代+登録免許税など

購入時にかかった費用、売却時にかかった費用が高額な場合など不動産譲渡所得がゼロ以下だと不動産所得税は課されませんが、反対に不動産譲渡所得がゼロを超すと不動産譲渡所得税が課されます。特別控除に関しては、

  • 公共事業のための土地・建物の売却:5,000万円
  • 住居用の土地・建物の売却:3,000万円
  • 特定土地区画整理事業のための土地の売却:2,000万円
  • 特定住宅造成事業のための土地の売却:1,000万円
  • 農地保有の合理化のための土地の売却:800万円

上記の通りで、マイホームを売却する方は、不動産譲渡所得から3,000万円控除されることになります。

特別控除についての注意点としては、以下があります。

  1. それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
  2. 特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
  3. 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の特例の順に行います。

また、不動産譲渡所得の所得税率は、以下の通りになります。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 15.315% 5% 20.315%
5年超 30.63% 9% 39.63%
10年超(住居用のみ) 6,000万円までの部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15.315% 5% 20.315%

参考:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|所得税|国税庁

基本的には5年を越えるか超えないかで税率が大きく変わり、特例を使うことにより10年を越える場合さらに税率を抑えることができます。

引越し費用

新居への引っ越しが決まっていて、不動産売却を行う方は、引越し費用についても念頭に置いておくべきです。引越し代の相場は大体10万円を目安に考えてください。売却が先に決まる場合、新たな引っ越し先が見つかるまでの間は仮住まいで生活しなければならず、その場合には2度の引っ越しをしなければならないため、費用もかさみますのでご注意ください。

リフォーム・クリーニング費用

不動産の買い手を見つけるためには、売却する家をリフォーム、またはクリーニングすることもあります。リフォーム代の平均額は、

  • 全体:626.2 万円
  • 戸建て:648.8 万円
  • マンション:504.3 万円

だといわれています(参考:平成27年度 住宅リフォーム実例調査 - 住宅リフォーム推進協議会)。また、建物を解体して土地のみを売却する場合は、解体費用として一坪あたり3万円の費用が発生します。30坪の土地の建物を売却する場合、3万円×30坪=90万円以上の費用がかかるということです。

土地境界確定測量費用

不動産を売却するにあたり、隣の家と土地が隣接している場合、どこからどこまでが自分の土地なのかを明確にしなければなりません。土地の境界を測量する際は、土地家屋調査士に依頼することになり、35~45万円の費用がかかります。なお、すでに境界が明確な場合は測量する必要はありません。

不動産売却時に返金される費用

不動産売却を行った方は、買主から固定資産税や、マンションの売却に関しては管理費修繕積立金が返金されます

固定資産税

毎年1月1日に不動産の所有者は、1年分の固定資産税をまとめて納税しなければなりません。しかし、所有権が買主に移った後は、その年の残りの日数分の固定資産税は、買主が負担する義務があり、残りの日数分の固定資産税を買主から日割り計算で返金してもらえます。

管理費・修繕積立金

マンションを所有している方は、前払いで月ごとに管理会社へ管理費・修繕積立金を納めているかと思います。買主へ所有権が移った場合、その月の残り日数分の管理費・修繕積立金は買主が負担するべきであるため、買主から残り日数の管理費・修繕積立金が返金されます。

この章の重要ポイントまとめ
  • 売却時の費用で最も高額になるのは仲介手数料
  • そのほかの費用も合算するとそれなりの金額になるので注意
  • 譲渡所得税の課税対象にならないかもよく確認を

不動産売却時にかかる費用の例

では、実際に不動産を売却するにあたり発生する費用の例を、以下の場合を想定して確認していきましょう。

  • 購入時の価格:5,000万円
  • 売却価格:4,000万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:600万円

この場合の仲介手数料の金額は、4,000万円×3%+6万円=126万円です。また、売却時の価格が購入時の価格を下回るため、不動産譲渡所得税は発生しません。

ローンの返済がある場合

ローンの残高が残っている場合を想定した費用の計算をしていきます。この場合、ローンの返済と共に、金融機関への返済事務手数料、抵当権抹消登記の費用(登録免許税+司法書士への報酬金)を考えなければなりません。

  • ローンの残高:800万円
  • 返済事務手数料:4000円
  • 登録免許税:2000円
  • 司法書士への報酬金:1万円

もし上記の条件の場合、売却主が負担する費用の総額は、

仲介手数料 126万円
返済額 800万円
売買契約書の印紙税 1万円
登録免許税 2,000円
返済事務手数料+消費税 4,000円×1.1
司法書士への報酬金+消費税 1万円×1.1
引越し費用 10万円×1.1
リフォーム代 600万円×1.1
合計 1,599万7,400円

上記の一覧の金額の合計額であり、15,997,400円になります。

ローンの返済がない場合

ローンの返済が必要ない場合は、金融機関への手数料も抵当権抹消に伴う費用も発生しないため、費用の総額は下記の通りになります。

仲介手数料126万円+売買契約書の印紙税1万円+(引越し費用10万円+リフォーム代600万円)×消費税1.1=798万円

売却した翌年に発生する費用

所得税住民税に関しては売却した翌年の支払いとなります。所得税については翌年の3月15日までに申告と納税を行い、住民税に関しては所得税の申告の際に同時に済ませていることとなり、納税のみが必要となります。住民税の納税時期は、ご自身での納税(普通徴収)を選択している場合、納付時期は市町村によって若干異なりますが6月、8月、10月、翌年1月のように4回に分けて納付する形となります。特別徴収を選択している場合は毎月の給料から天引きされる形となります。

所得税と住民税納付の流れ

不動産売却にかかる手数料など費用を安く抑えるためには

では、最後に不動産売却にかかる費用を安く抑えるポイントについて紹介していきます。

売却前に仲介手数料の値引き交渉をする

売却時にかかる費用のなかでは仲介手数料が一番高額となるのが一般的です。そのため、仲介手数料を安く抑えることができれば節約効果は大きいです。まずは不動産会社に掛け合ってみましょう。値引き交渉は、買い手が見つかった後に行うことはできないので、仲介を依頼する段階で行ってください。

ただし、仲介手数料は法律の上限額をきっちり受け取り、値引きには応じない、という会社も多いことは覚えておきましょう。

買い手の仲介もしてもらうことを提案するのも一つの手

買い手と同じ仲介業者を選ぶ

値引き交渉に応じさせやすくするために、同じ仲介業者(不動産会社)を利用している買い手に売却するという方法があります。不動産会社は売り手だけでなく買い手からも仲介手数料を受け取りますが、買い手と売り手が同一である場合、双方から手数料を受け取ることができます。

そのため、買い手と売り手が同じ仲介業者を利用している場合、多く手数料を受け取っている分、値引き交渉に応じやすくなるのです。

売買契約書はコピーを作成する

売買契約書を作成する際、印紙税を納めなければなりませんが、買主、売主それぞれに契約書を作成した場合、二枚分の印紙税が発生します。自分の控えは契約書のコピーにすることで、印紙を一枚で済ませることができるので、印紙代を抑えるために売買契約書はコピーを作成しましょう。

売却費用に関する注意点

仲介手数料に関して上記でご紹介した金額は請求額の「上限」ですので、それ以上請求されている場合には法令違反となります。またその金額はあくまでも上限ですので、当然に上限の額を請求できるということではありません。

基本的に不動産会社は仲介手数料以外の請求をすることはできません。仮に仲介手数料以外の「コンサルティング費用」などが上乗せされている場合には注意しましょう。例外的に仲介手数料以外に不動産会社が請求できるケースがありますが、その場合は

  • 依頼者からの依頼
  • 通常の仲介業務では発生しない費用
  • 実費請求

であることが必要となります。

不動産所得税を安くするためには

もし、不動産の売却価格が購入時の金額より高額な場合は、不動産所得税を安く抑えるために、できるだけ多くの諸経費を不動産所得に計上するべきです。仲介手数料や印紙税、登録免許税、司法書士への報酬金、リフォーム代、クリーニング代など売却するためにかかった費用はすべて計上してください。

まとめ

不動産売却をするにあたっては、仲介手数料から、抵当権抹消の登記費用、契約書の印紙税までさまざまな費用が発生します。これから不動産売却をする方は、どれくらいの費用がかかるのかを踏まえたうえで売却の準備を進め、あとで「こんなにお金がかかるとは思わなかった…」ということにならないようにしましょう。

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