この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 土地を売却したときの仕分け方法を知りたい
  • 確定申告が必要か確かめたい
  • 税金の特例や非課税枠について知りたい
こんなことがわかります
  • 土地売却で使われる「固定資産売却損益勘定」での仕分け方法
  • 土地と建物を同時に売却したときの仕分け方法
  • 土地売却で利用できる税金の控除・非課税枠

土地売却時の仕訳では、固定資産売却損益勘定を使いましょう。固定資産売却損益勘定とは、自動車、土地、建物などの固定資産を売買した際に使う勘定項目のことです。

土地は非課税ですが建物は課税対象のため、土地と建物を同時に売却する際は別々に仕訳します。

今回は、土地を売却した際の仕訳方法や、仕訳の例をご説明していきます。確定申告が必要かどうかまだ確認していない方は、『不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順』をご確認ください。

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土地売却にかかる消費税と仲介手数料の計算方法

具体的な仕訳方法をお伝えする前に、土地売却時に発生する消費税や仲介手数料について確認しておきましょう。

建物売却で発生する消費税の計算方法

土地は消費されないため非課税ですが、事業者や不動産投資家が建物を売却する際は消費税が発生します。

  土地 建物
個人 非課税 非課税
事業者(不動産投資を含む) 非課税 課税対象

また、建物売買時に消費税を払うのは買い手ですが、収めるのは売り手です。そのため、土地と一緒に建物を売却した場合は消費税を含めた金額を帳簿に記入する必要があります。建物の売却価格に0.1(2019年9月までは0.08)を掛けて消費税額を計算しましょう。土地の売却価格にも消費税率をかけないよう注意してください。

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仲介手数料の計算方法

仲介手数料は実際にかかった金額を記入しましょう。仲介手数料の上限額に関しては次のように決められています。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 売却価格の5.4%以内
200万円超え~400万円以下 売却価格の4.32%以内
400万円を超える 売却価格の3.24%以内

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)

今回の仕訳の例では、仲介手数料の割合を次のように仮定して計算をしていきます。

  • 4%:売却価格が200万円超え~400万円以下の場合
  • 3%:売却価格が400万円を超える場合
この章の重要ポイントまとめ
  • 土地には消費税がかからない
  • 消費税は売り手が納める必要がある
  • 建物も一緒に売却した場合、消費税を含めた金額を帳簿に記入する

土地を売却したら固定資産売却損益勘定を使う

土地を売却した場合は固定資産売却損益勘定を使います。ここでは、簿価400万円の土地を売却した前提で仕訳の例をお伝えします。

仕訳の例1|簿価よりも売却価格が高い場合

土地の価格が高騰し、500万円で売れたとしましょう。仲介手数料を売却価格の3%とすると、仕訳は通りです。

借方 貸方
現金            4,850,000 土地            4,000,000
支払手数料          150,000 固定資産売却益       1,000,000

仕訳の例2|簿価よりも売却価格が低い場合

土地が300万円でしか売れなかったとしましょう。仲介手数料が売却価格の4%とすると、次のような仕訳になります。

借方 貸方
現金            2,880,000 土地            4,000,000
支払手数料          120,000  
固定資産売却損       1,000,000  

どちらのケースも、土地を売却しただけなので消費税は発生しません。

土地と建物を同時に売却する場合は別々に仕訳する

土地と建物を同時に売却した際の仕訳を確認していきましょう。次の前提で計算をしていきます。

  • 土地の簿価:400万円
  • 建物の簿価:300万円
  • 売り主:事業者(建物売却で消費税が発生)
  • 仲介手数料:売却価格の3%
  • 消費税:建物の売却価格の10%

仕訳の例1|土地と建物共に売却益が発生した場合

土地が500(+100)万円、建物が350(+50)万円、合計850万円で売れたとすると仕訳は次の通りです。消費税は建物の売却価格にしかかからないので、350万円に消費税率(0.1)をかけて35万円の仮受消費税となります。全体の売却価格850万円の3%にあたる25.5万円が仲介手数料です。

借方 貸方
現金            8,525,000 土地            4,000,000
支払手数料          255,000 固定資産売却益       1,000,000
  建物            3,000,000
  固定資産売却益        500,000
  仮受消費税          350,000

仕訳の例2|土地と建物共に売却損が発生した場合

土地が350(-50)万円、建物が200(-100)万円で合計650万円でしか売却できなかった場合の仕訳について考えていきましょう。

簿価を逆仕訳する場合、売却価格(土地:350万円、建物:200万円)と売却損(土地:50万円、建物:100万円)を分けて貸方に記入します。建物の売却価格は200万円なので、消費税は20万円です。全体の売却価格650万円の3%である19.5万円が仲介手数料です。

借方 貸方
現金            6,465,000 土地            3,500,000
支払手数料          195,000 建物            2,000,000
固定資産売却損        500,000 土地             500,000
固定資産売却損       1,000,000 建物            1,000,000
  仮受消費税          200,000

仕訳の例3|土地は売却益が発生したが建物は売却損が発生した場合

土地が500(+100)万円で、建物が200(-100)万円で売れて売却価格が700万円だった場合の仕訳は次の通りです。建物は100万円の売却損があるので、上の例と同様分けて貸方に記入します。建物の売却価格が200万円のため消費税は20万円、全体の売却価格700万円の3%にあたる21万円が仲介手数料です。

借方 貸方
現金            6,950,000 土地            4,000,000
支払手数料          210,000 固定資産売却益       1,000,000
固定資産売却損       1,000,000 建物            2,000,000
  建物            1,000,000
  仮受消費税          200,000

土地を売却する際は税金や控除枠、非課税枠について押さえておく

土地売却時は税金がかかりますので、あらかじめいくら課税されるのか把握し出費に備える必要があります。また、高額なお金が動きますから、特別控除枠や非課税枠についても把握しておきたいところです。詳しくは関連記事をご確認ください。

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まとめ

この記事で特に大切なのは次の点です。

  • 土地を売却する際は、固定資産売却損益で仕訳をしましょう。
  • 土地と建物は別々に仕訳する
  • 土地は非課税だが、建物は課税対象になる場合がある
  • 売却損が出た場合は売却価格と売却損を分けて記入する
  • 税金控除枠非課税枠について把握しておく

 

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