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これから家の建て替えを検討されている方にとって、どのような流れで建て替えを行うのか、また建て替えにどのくらいの費用がかかるのかは気になるところでしょう。今回の記事では、一般的な家の建て替えの手順と建て替えにかかる費用について紹介していきます。

※家を建て替えるかどうか迷っていますか?
家の建て替えには少なくない費用がかかるので、リフォーム売却など、そのほかの手段を検討してから決めてもよいかもしれません。詳しくはこちらもご覧ください(ページ下部へ移動します)。

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家の建て替えを完了するまでの流れ

まず、どのように家の建て替えが行われるのか、建て替えの手順について確認していきましょう。

設計打合せ

家の建て替えは、新しく建築する家の設計に関する打合せから始まります。今後、どのような暮らしをしたいのか、自身の希望と設計内容をすり合わせるためにも、打合せは大事です。打合せにかかる期間は大体、半年を目安に考えてください。

仮住まい探しから引越し

設計が完了すれば建て替えの準備に入りますが、その前に建て替え期間中に住む家へ引越ししなければなりません。仮住まい用の家は、費用を抑えるためには郊外も検討するべきでしょう。しかし、引越しを楽に済ませるためには、また建て替えが無事、行われているのかを確認するためには、近隣に仮住まいする方が安心です。

不動産会社は、短期間の賃貸を嫌がるので、仮住まい用の部屋をどうするのかを、建築家や工務店など新築に関わる業者へ相談しましょう。

解体

家を建て替えるためには、まずは元の家を取り壊さなければいけません。解体を依頼する業者は、複数社から費用の見積もりを出してもらった上で決めましょう。また、新築を建ててもらう業者から、解体業者を紹介してもらうことも一つの手段です。

解体には大体、2週間程度の期間を要します。

建物減失登記

建物を解体したら、今度は取り壊した建物を登記上から消すために、減失登記をしなければなりません。減失登記をしなければ新しく建てる家の登記をすることができないためです。登記手続きには大体、7~10日間くらいの期間がかかります。

新築の建築

新築を建てる前に、土地の測量図の測定(測量図が無い場合)と地盤調査を行わなければなりません。家の建築には大体、6ヶ月近くの期間を要します。

この章の重要ポイントまとめ
  • 計画から建て替え完了まで1年以上見ておく必要がある

家の建て替えにかかる主な費用

続いて、家の建て替えに必要な費用を確認していきましょう。

建築費用

まず、建築費用は、建て替え費用の中でも高額な費用です。木造工事か鉄骨・鉄筋コンクリート工法のどれを選ぶのかで建築費用は異なりますが、費用の相場は以下の表を参考にしてください。

建築方法 費用(坪単価あたり)
木造工法 一般 30万円~75万円
ツーバイフォー工法 50万円~90万円
鉄骨・鉄筋コンクリート工法 60万円~100万円

ツーバイフォー工法では、事前に工場で簡易的に家が建てられる用に作られた木材が使われるため、施工業者の能力によって住宅の性質が左右されません。一般的な木造工法と比べて、耐震性に優れている上に、間取りが広い傾向にあります。

また、鉄骨・鉄筋コンクリート工法の特徴は、耐震性と耐火性に優れていることです。

設計費用

設計費用の相場は、建築費用の10%~15%です。坪単価50万円で30坪の家を建てた場合、50万円×30坪=1,500万円の建築費用が発生する計算になりますが、設計費用は1,500万円×10%~15%=150万円~225万円になります。

解体費用

解体費用は、取り壊す家の建築方法によって異なりますが、主に以下の費用が坪当たりの相場です。

  • 木造:1.8万円~4.0万円
  • 鉄骨:2.5万円~4.5万円
  • 鉄筋コンクリート造:5万円~6.5万円

測量費用

測量費用の相場は、大体30万円前後を目安に考えてください。測量図がある場合は、測量する必要はありません。

地盤調査

地盤調査費用は、調査の方式によって異なります。主にスウェーデン式サウンディング試験とボーリング試験に分けることができますが、費用の相場は以下の通りです。

  • スウェーデン式サウンディング試験:6万円~7万円
  • ボーリング試験:20万円~25万円

引越し費用

引越し費用の相場は、大体3万円~5万円になります。荷物の分量、引越し先までの距離によって費用が異なるのであくまで目安として考えてください。

新築を建てたことにより発生する税金

新築を建てると、新築を取得したことで発生する不動産取得税、新築を登記するための登録免許税が発生します。

  • 不動産取得税:不動産の建築価格×1/2×3%
  • 登録免許税:不動産価格×0.4%

参考:
不動産取得税の計算方法|東京都主税局
登録免許税の税額表|国税庁

また、建設工事請負契約書を交わす際に、印紙が必要になるため印紙税を納めなければなりません。印紙税は、建築価格に応じて高くなりますが、金額は以下の表の通りです。また、平成26年4月1日~令和2年3月31日の間の契約に関しては、軽減措置が適用されます。

建築価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

仮住まいにかかる費用

仮住まいは、家の建て替えをしている間しか暮らさないため、仮住まいにかかる費用はなるべく抑えるべきです。住む地域によって家賃相場は異なりますが、都心のファミリー用の物件の家賃相場は、大体10万円~20万円になります。

建て替えまでにかかる期間を6ヶ月、家賃15万円の物件に仮住まいすると想定した場合の費用は、以下の通りです。

  • 敷金(家賃2ヶ月分):30万円
  • 礼金(家賃1ヶ月分):15万円
  • 家賃(6ヶ月分):15万円
  • その他費用:10万円
  • 合計:70万円

費用の例

では、以下の条件を想定して、家の建て替えにかかる費用の計算をしていきましょう。

項目 内容 計算内容
新築の家の坪数 30坪 -
建築費用単価 50万円/1坪 -
新築の家の建築費 1,500万円 50万円×30坪
設計費用 200万円 -
取り壊す家の坪数 30坪 -
解体費用単価 3万円/1坪 -
解体費用 90万円 3万円×30坪
測量費用 30万円 -
地盤調査 6万円 -
引越し費用 4万円 -
仮住まいにかかる費用の総額 70万円 -
不動産取得税 225万円 1,500万円×1/2×3%
登録免許税 6万円 1,500万円×0.4%
印紙税 1万円 -
合計 2,132万円

この条件での家の立て替えにかかる費用は、上記の通り2,132万円となります。

この章の重要ポイントまとめ
  • 建築費用以外にも設計解体各種調査費用がかかる
  • 引越し費用仮住まい費用税金などそのほかにかかる諸費用にも注意

家の建て替え費用を安く抑えるためには

ここでは、家の建て替え費用を少しでも安く抑える方法を紹介していきます。

木造工法で家を建てる

まず、建築費用を抑えるためには、木造工法を選択するべきでしょう。これから家を建て替える方は、少しでも地震に強い家に住むことを希望されると思いますが、平成12年から建築基準が改正されたため、木造工法でも以前よりは耐震性能が向上しています。

しかし、災害時に備えるのであれば、鉄骨・鉄筋コンクリート工法の方が優れているのも事実です。そのため、どれくらいの予算が出せるのか、住んでいる地域の地盤を元に、建築工法を決めましょう。

贈与税非課税を利用する

家を建て替える方の中には、親または祖父母から建て替え費用を出してもらう方もいるでしょう。

第三者からお金を贈与してもらった場合、次年度に贈与税を納めなければなりませんが、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を適用させることで、建て替え費用にかかる贈与税を非課税にすることができます。

平成33年(2021年)12月31日までの限定措置になりますが、以下の要件を満たすことで制度を適用させることができます。

  • 贈与者が親・祖父母である
  • 贈与を受けた人の年間所得が2,000万円以下である
  • 贈与年の翌年3月15日までに建て替えを完了させる

参考:「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし│国税庁

また、どのように制度を適用させればいいのかわからない方は、税理士へ相談しましょう。税理士は、贈与税を安く抑える方法に特化しているためです。

便利屋さんを利用する

便利屋さんを利用することで、引越し費用を安く抑えることができます。便利屋さんに依頼する事で、不要なものを処分することができますが、家の建て替えをきっかけに、買い替えを検討しているものを処分してもらいましょう。

1月初旬に住宅を引き渡してもらう

1月初旬に新築の引き渡しをしてもらえるように予定を組むと、固定資産税を安く抑えることができます。前年度分に発生する固定資産税を支払わなくて済むからです。

この章の重要ポイントまとめ
  • 各種節税の手段を活用して少しでも費用の削減を

建て替え以外の手段を検討してみるのも一案

ここまで説明してきた通り、家の建て替えには安くないお金がかかります。建て替え以外の方法で現状の問題を解決できないのか、今一度考えてみるのもいいでしょう。

リフォーム・リノベーションも検討する

リフォームリノベーションであれば、家の建て替えと比べて費用が安い上に、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの費用が発生しません。家の基礎がしっかりしているのであれば、リフォーム・リノベーションも有効な選択肢になります。

建て替えだけでなくリフォームも検討中の方へ

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家を売って引っ越すことも検討する

現在の家を持ち続けることが将来のためになるのか、再考してみるのもよいと思います。

子供が独立して家が広すぎる状態になっている場合、老後にわたって維持・管理をするのが大変だと感じる方もいらっしゃるでしょう。二世帯住宅に建て替えようという場合も、それはそれで不安を感じる部分があるかもしれません。

家を売って、例えば移動や買い物に便利な駅近くや、顔を合わせやすい子供の家の近くのマンションに引っ越す、という選択をする人も少なくないようです。

もちろん、思い入れのある自宅だと思いますので、家族でじっくり話し合う必要がありますね。

家を売るなら決断前にまず査定を

家の売却を選択肢に入れるにしても、まずはどのくらいの価格で売れそうなのかがわからないと、判断できません。売りに出してもあまりお金にならないなら、やはり建て替えやリフォームにしようという気持ちになるかもしれませんよね。

築年数がある程度経っている場合、家屋自体の価値はほとんどなくなってしまっているケースが多いです。したがって、重要なのは土地の価格になってきます。

ここでは、家(土地)の価値を知るための査定、それを効率的に行う一括査定サイトについて、ご説明していきます。

あなたの家を得意とする不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

家を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの家を得意とする会社に依頼することが大切です。

あなたの不動産が得意な会社と苦手な会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの家が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

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約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
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・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
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・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
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全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
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【長所】
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【弱点】
・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている
約2,000社 全国 非公開
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

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【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

ライフル・ホームズ

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【長所】
・地元密着型の不動産会社が幅広く参加
・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 約470万人
/2009年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエイ

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【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
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ポイント ポイント
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ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

家の建て替えをする方法と、建て替えにかかる費用についてご説明しました。建て替えをすると、出費がかさみますので、早い段階から建て替えの資金を用意しておきましょう。場合によっては、建て替え以外の手段も検討してみてください。

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